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住房抵押贷款证券化的法律问题研究/古晶

作者:法律资料网 时间:2024-07-03 00:17:49  浏览:9169   来源:法律资料网
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住房抵押贷款证券化的法律问题研究

古晶


内容提要
住房抵押贷款证券化是资产证券化中最基础最具有典型意义的一种,在西方发达国家已取得显著的成就,在我国也已纳入了实施日程。
本文探讨了住房抵押贷款证券化在我国实施的相关法律问题,为住房抵押贷款证券化在我国的创设进行了一些法律方面的探索,试图为这一金融行为投入一个法律人应有的关注和解释。
文章首先解释了资产证券化和住房抵押贷款证券化的一些相关背景和基本概念,第二部分介绍了西方各国和我国台湾省在开展证券化业务中的法律规范和监管,以求对我国证券化业务的开展提供一个比较法意义上的视角;住房抵押贷款证券化所涉及的参与主体较多,这一问题的说明集中在文章的第三部分;第四部分阐述了住房抵押贷款证券化实施过程的不同阶段和其中所产生的法律问题的调整;第五部分集中说明了住房抵押贷款证券化在我国实施的法律困境,即我国现有法律的空白和与证券化业务开展的法律冲突,并提出了相应的解决措施;第六部分是文章的结尾,对全文起补漏和综述的作用,并提出了我国住房抵押贷款证券化法律规范的内容设想,以及我国住房抵押贷款证券化业务的开展可以通过国有独资公司或信托两种形式开展。
关键词:住房抵押贷款证券化 信托 特殊目的机构




住房抵押贷款证券化的法律问题研究
【目次】
第一章:引言???????????????????????????????????????????????????????2
第一节:问题的引出???????????????????????????????????????????????2
第二节:抵押贷款和资产证券化的基本概念及社会职能?????????????????3
第三节:资产证券化的相关概念区分?????????????????????????????????11
第二章:国外房贷证券化的法律监管及其对中国的启示???????????????????14
第一节:美国的证券化法律规定?????????????????????????????????????14
第二节:欧洲的证券化法律规定?????????????????????????????????????15
第三节:亚洲国家和地区的证券化法律规定???????????????????????????15
第四节:国际清算银行对资产证券化的监管规定???????????????????????16
第五节:我国已有的证券化试点方案、探讨???????????????????????????17
第三章:住房抵押贷款证券化的运行主体???????????????????????????????19
第一节:证券化流程中的各参与方及其相互关系???????????????????????19
第二节:特殊目的机构(SPV)的设置??????????????????????????????????23
第四章:住房抵押贷款证券化运作流程中遇到的法律问题及其解决?????????29
第一节:资产转移中的法律问题?????????????????????????????????????29
第二节:信用增级?????????????????????????????????????????????????29
第三节:信用评级?????????????????????????????????????????????????31
第四节:证券化结构中的法律问题???????????????????????????????????31
第五节:其他法律问题?????????????????????????????????????????????39
第五章:证券化前提下对我国现行法律的分析及要求?????????????????????43
第一节:标准住房抵押贷款证券化流程对法律的要求???????????????????43
第二节:我国先行法律、金融机构的状况、不足,证券化的法律限制??????45
第三节:商品房按揭法律关系的分析?????????????????????????????????59
第四节:证券化法律关系的分析?????????????????????????????????????61
第六章:结语:建立我国的住房抵押贷款证券化法律制度的建议???????????????62








第一章. 引言
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海南省归侨侨眷权益保护若干规定

海南省人大常委会


海南省归侨侨眷权益保护若干规定

(2003年10月22日海南省第三届人民代表大会常务委员会第五次会议通过 根据2009年9月25日海南省第四届人民代表大会常务委员会第十一 次会议《关于修改<海南省归侨侨眷权益保护若干规定>的决定》修正)



第一条 为了保护归侨、侨眷的合法权益,根据《中华人民共和国归侨侨眷权益保护法》和有关法律规定,结合本省实际,制定本规定。
第二条 归侨、侨眷的身份确认,应由本人申请并提供有效证件,经所在单位或者街道办事处、乡镇人民政府证明,由县级以上人民政府侨务工作机构审核办理。


华侨、归侨已死亡的,其亲属的侨眷身份不变。
第三条 县级以上人民政府侨务工作机构负责组织、协调、监督、检查本行政区域内保护归侨、侨眷合法权益的工作。


县级以上人民政府其他有关部门应当在各自职责范围内做好保护归侨、侨眷合法权益的工作。


第四条 各级归国华侨联合会代表归侨、侨眷的利益,依法维护归侨、侨眷的合法权益。


归侨、侨眷人数较多的单位可以依法申请成立侨联组织。
第五条 省人民代表大会和归侨、侨眷人数较多的市、县(区)、自治县人民代表大会,应当有适当名额的归侨、侨眷代表。


各级归国华侨联合会推荐同级人民代表大会归侨、侨眷代表候选人,各级人民政府侨务工作机构协助有关部门做好同级人民代表大会归侨、侨眷代表候选人的工作。


第六条 按照国家和本省有关规定,属于落实侨房政策范围的归侨、华侨私有房屋,市、县、自治县人民政府应当责令占有人或使用人在规定的期限内退还归侨、华侨本人或者其遗产继承人;已被拆除、改建的,应当依法给予补偿。


省和市、县、自治县人民政府应当对落实侨房政策工作给予财政支持。


第七条 归侨、华侨要求在土改时县级以上人民政府确定给其使用的宅基地建房的,由县级以上 人民政府根据城乡规划和农村建房用地标准确认其宅基地使用权。


宅基地已被占用,无法退回,归侨、华侨申请另外安排建房用地的,农村集体经济组织应当优先予以安排。


对涉及归侨、华侨宅基地的纠纷,当地人民政府及其有关部门应当依法妥善处理。
第八条 因公共利益需要,确需拆迁归侨、华侨、侨眷私有房屋的,应当按照法律法规规定的权限和程序实施拆迁,拆迁补偿可以采取下列办法:


(一)被拆迁人要求货币补偿的,货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、建筑材料等因素,以房地产市场评估价格确定。具体办法由省人民政府规定;


(二)被拆迁人要求实行房屋产权调换的,拆迁人与被拆迁人应当依照本条第(一)项的规定,计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格,结清产权调换的差价。


被拆迁人要求在拆迁地的市县内异地建房的,依法办理有关用地手续。


在被拆迁人宅基地上建商品房或者住宅,对外出售、出租,同等条件下被拆迁人享有优先购买权或者承租权。


法律、行政法规另有规定的,从其规定。
第九条 对华侨祖墓予以保护。确因建设需要必须迁移的,应当经县级以上人民政府批准,告知华侨或者侨眷,并给予合理的迁移费用。
第十条 归侨、侨眷在本省捐赠财产兴办公益事业的,依照《海南省华侨捐赠公益事业若干规定》办理。


第十一条 归侨、侨眷的侨汇收入受法律保护。任何单位或者个人不得侵占、延迟支付、强行借贷、克扣侨汇。


未依照法定权限和程序,任何单位或者个人不得通知汇兑单位没收、冻结侨汇,不得向汇兑单位查阅侨汇凭证或者要求提供侨汇户名单。


第十二条 用人单位以及归侨、侨眷职工应当依法参加社会保险,及时、足额缴纳各项社会保险费用。各级社会保险经办机构必须按时、足额支付归侨、侨眷职工依法享有的各项社会保险费。


对符合最低生活保障条件的归侨、侨眷,民政部门应当将其纳入最低生活保障范围,做到应保尽保。


对贫困归侨、侨眷户,各级人民政府及其有关部门应当将其纳入当地扶贫范围并优先给予生产经营扶持。


对丧失劳动能力、无经济来源或者因病、因自然灾害影响而致贫的特困归侨、侨眷,当地人民政府及其民政部门应当按照有关规定给予生活救济。归侨“五保户”应当优先安排入住当地敬老院或者福利院供养。
第十三条 在国家机关和企事业组织工作并在本省办理退休手续的归侨职工,其退休金、养老金低于当地从业人员上年度社会平均工资的,由县级以上财政部门每人每月定额发给生活补贴。具体发放标准与办法由县级以上人民政府规定。


第十四条 归侨及其子女的配偶要求在本省落户团聚的,有关部门应当支持,公安机关应当批准。
第十五条 华侨子女就读本省义务教育阶段公立学校的,与当地居民子女享受同等待遇。


归侨学生、归侨子女和华侨在国内的子女报考高等院校、中等职业学校和普通高中的,按照国家和本省有关规定给予照顾。


归侨、侨眷及其子女申请出国留学的,所在单位应当支持,政府有关部门应当优先办理相关手续。
第十六条 各级人民政府及其劳动保障部门应当对归侨、侨眷就业提供必要的指导和服务。
劳动保障部门对失业的归侨、侨眷再就业应当给予扶持和帮助,优先安排培训;归侨、侨眷失业人员原所在单位招聘员工时,同等条件下应当优先录用归侨、侨眷失业人员;职业介绍机构应当优先推荐失业归侨、侨眷就业。
第十七条 公安机关对归侨、侨眷的出境申请,应当依照国家有关规定优先办理。
第十八条 归侨、侨眷出境探望在境外定居的子女,享受与国家有关已婚归侨、侨眷出境探望父母规定同等的待遇。
第十九条 离休、退休、退职的归侨、侨眷出境定居的,其离休金、退休金、退职金、养老金,凭中华人民共和国驻外使领馆出具的本人生存证明领取,也可以委托国内的亲友代领。


获准出境定居的归侨、侨眷离休、退休、退职人员,其离休金、退休金、退职金、养老金以及各项生活补贴和临时入境就医医疗费,应当享受与原单位离休、退休、退职人员同等待遇。


离休、退休、退职的归侨、侨眷职工出境定居后,继续享受与本单位职工同等的当地房改政策待遇。
第二十条 鼓励归侨、侨眷依法投资兴办产业。


归侨、侨眷投资占企业投资总额25%以上的,由市、县、自治县侨务工作机构确认为侨属企业。市、县、自治县侨务工作机构应当为侨属企业提供必要的服务,维护其合法权益。
侨属企业从事高新技术及其产品的研究、开发和生产的,应当享受国家和本省有关扶持、鼓励高新技术或者高新技术产品开发的优惠政策。
归侨、侨眷引进高新技术或者高新技术项目,当地人民政府应当给予奖励,奖励办法由市、县、自治县人民政府规定。
回国在本省定居工作的华侨高级人才,可以按照本省有关引进优秀人才的规定办理确认手续并享受有关优惠政策。
第二十一条 县级以上人民政府应当把集中安置归侨农场的建设纳入当地国民经济和社会发展总体规划、城乡规划和土地利用总体规划,统筹安排、统一实施。


县级以上人民政府及其有关部门对集中安置归侨农场应当给予必要的财政资金扶持,并将其纳入国家、本省各项涉农优惠政策的调整范围。


国家和本省有关部门专项分配给集中安置归侨农场的资金和物资,任何单位和个人不得截留、克扣或者挪用。


第二十二条 集中安置归侨农场使用的土地、林地、滩涂、水面等受法律保护,任何单位和个人不得侵占和损害。


集中安置归侨农场与农村集体经济组织及其他单位和个人之间发生土地等权属争议的,所在地的市、县(区)、自治县人民政府应当及时进行协调处理。当事人对处理决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。


集中安置归侨农场的合法权益受到侵犯时,所在地人民政府及其有关部门应当及时制止并按照国家和本省有关规定进行处理。”


第二十三条 归侨、侨眷的合法权益受到侵犯的,当事人或者归国华侨联合会有权要求有关部门依法处理。有关部门应当自接到处理要求之日起30日内作出答复,并在规定的期限内作出处理决定。
第二十四条 国家工作人员玩忽职守或者滥用职权,致使归侨、侨眷合法权益受到损害的,其所在单位或者上级主管机关应当责令改正或者给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十五条 外籍华人、港澳同胞在本省的眷属合法权益的保护,参照本规定执行。
第二十六条 本规定具体应用中的问题,由省人民政府负责解释。
第二十七条 本规定自2004年1月1日起施行。1992年12月13日海南省人民代表会议常务委员会通过的《海南省实施<中华人民共和国归侨侨眷权益保护法>办法》同时废止。


中央直属水库移民遗留问题处理规划实施管理办法

水利部


关于印发《中央直属水库移民遗留问题处理规划实施管理办法》的通知

水移[2003]113号


各有关单位

为加强和规范中央直属水库移民遗留问题处理规划实施管理工作,我部制定了《中央直属水库移民遗留问题处理规划实施管理办法》,现印发给你们,请遵照执行。

二00三年三月二十四日



中央直属水库移民遗留问题处理规划实施管理办法

第一章 总则

第一条 为加强和规范中央直属水库(含水电站,下同)移民遗留问题处理规划实施管理工作,根据《国务院办公厅转发水利部等部门关于加快解决中央直属水库移民遗留问题若干意见的通知》(国办发[2002]3号)和财政部《库区建设基金征收使用管理办法》(财企[2003]57号),制定本办法。

第二条 本办法适用于1985年底前投产的中央直属水库移民遗留问题处理(以下简称移民遗留问题处理)规划实施管理。

第三条 移民遗留问题处理工作实行“归口管理、政府领导、分级负责、社会监督”的管理体制,由水利部归口管理、责任落实到地方政府,各级移民管理部门负责具体工作。

水利部负责拟定移民遗留问题处理的政策、法规,制定有关规章制度,负责移民遗留问题处理规划(以下简称规划)的审批和总结验收的终验;水利部水库移民开发局负责规划实施的监督检查,审批年度计划,审核下达预算。

水利部可委托流域机构负责流域内移民遗留问题处理规划实施管理的有关工作。

省级人民政府负责本省规划的审核上报、组织实施和总结验收的初验;省级移民管理部门负责组织编报、下达年度计划和预算。

第四条 规划制订应科学合理,并遵循公开、公平、公正的原则进行实施,实行全过程管理和目标管理。

  第二章 规划编制与审批

  第五条 规划按照水利部印发的《中央直属水库移民遗留问题处理2002-2007年规划及总体规划工作大纲》要求编制。

  第六条 规划编制工作在地方政府组织协调和移民群众参与的基础上,由具有相应资质的规划设计单位承担。

  第七条 规划由省级移民管理部门报省级人民政府审核同意后,由省级人民政府报水利部审批。

  第八条 经批准的规划应严格执行,不得随意调整或修改,确需调整或修改的,应按照原审批程序报批。

  规划内的具体项目原则上不得变更,如确需变更,由省级移民管理部门报水利部水库移民开发局审批。

  第三章 项目管理

第九条 项目管理主要内容包括:项目前期工作、实施和验收。

项目应明确项目责任主体并按照审批的年度计划和预算进行实施。

第十条 为便于项目管理,对建设地点分散、类型相同、建设开发时期一致的小型种植业、养殖业和农田水利等项目,可以乡或村为单位捆绑成为一个项目。

第十一条 项目责任主体一般应为项目法人,不便组建项目法人的,项目责任主体为项目建设单位和项目运营管理单位。

项目法人对项目的筹划、筹资、建设、生产经营、偿还债务、管理维护及资产保值增值实行全过程负责。

项目建设单位和项目运营管理单位分别对项目实施和实施完成后的运营管理负责。

第十二条 项目前期工作包括:可行性研究和初步设计。

项目应编报可行性研究报告和初步设计文件,可行性研究报告批准后进行初步设计。

总投资达到或超过50万元的项目,可行性研究报告和初步设计文件应委托有相应资质的设计单位参照行业规程规范编制。

总投资50万元以下的项目,可行性研究报告和初步设计文件的编报要求由省级移民管理部门确定。

第十三条 库区建设基金投资达到或超过200万元的项目,可行性研究报告由水利部商财政部审批,初步设计文件由省级移民管理部门审批,审批文件抄送水利部备案;库区建设基金投资200万元以下的项目,可行性研究报告和初步设计文件的审批权限由省级移民管理部门确定。

库区建设基金投资为辅的项目,前期工作可根据主投资方的规定执行,有关移民管理部门按照本办法规定的权限参与前期工作文件的审查。

可行性研究报告和初步设计文件审批后,其主要内容需要变更的,应经原审批单位批准。

可行性研究报告审批前,审批单位可委托有资质的中介机构进行咨询。

第十四条 项目实施管理推行项目法人责任制、招标投标制和建设监理制。

总投资达到或超过50万元的基础设施项目,应通过招标确定施工单位并实行监理制度;总投资50万元以下的基础设施项目和其他项目,由省级移民管理部门确定。

第十五条 项目应在实施完成后半年内验收。验收工作由项目初步设计文件的批准单位组织。

第十六条 总投资达到或超过50万元的项目,应根据批准的初步设计文件和相应的行业规程规范进行验收。总投资50万元以下的项目,验收具体要求由省级移民管理部门确定。

第十七条 项目验收合格,验收单位应签署项目验收鉴定书。项目建设单位应及时办理移交手续,交付项目运营管理单位。

第四章 年度计划管理

第十八条 年度计划管理的主要内容包括:年度计划的编报、审批和执行。

第十九条 年度计划根据批准的规划、年度预算控制额度,按照水利部水库移民开发局制定的格式编报。

列入年度计划的项目应有批准的前期工作文件。

第二十条 各省级移民管理部门于每年8月底前,将下一年度计划报送水利部水库移民开发局审批。

根据水利部水库移民开发局的审批文件,各省级移民管理部门应尽快分解下达年度计划,有关文件抄送水利部水库移民开发局。

第二十一条 各级移民管理部门应严格执行批准的年度计划,不得擅自调整。确需调整的,应报原计划审批单位批准。

第二十二条 各级移民管理部门应根据统计报表制度编报统计报表,并做好年度总结工作。

第五章 年度预决算管理和财务管理

第二十三条 中央直属水库移民遗留问题处理工作安排的库区建设基金属政府性基金,实行预、决算制度。

第二十四条 库区建设基金预算编制应以批准的规划为依据,坚持量入为出、收支平衡的原则,不编制赤字预算。

第二十五条 水利部每年5月底前下达次年各省库区建设基金预算控制额度,各省级移民管理部门根据预算控制额度和批准的规划编制下年度收支预算,并于8月底前报水利部。

第二十六条 预算一经核定,不得擅自调整。确需调整的,应报原预算审批单位批准。

第二十七条 库区建设基金的拨付必须按季度填报用款计划,并按批准的年度预算和用款计划拨款,不得办理无预算、无用款计划拨款。

第二十八条 库区建设基金当年未完工程的结余资金结转下年继续使用。当年已完项目的节余资金、停建项目资金和两年内未开工的项目资金编入下年收支预算,重新报批后使用。

第二十九条 省级移民管理部门应在年度终了后两个月内编制上年度财务决算报水利部水库移民开发局。

第三十条 各级移民管理部门应加强库区建设基金财务管理,建立健全财务制度,严格会计核算程序,确保库区建设基金按规定用途合理使用。

第三十一条 库区建设基金实行县级报账制。县级移民管理部门为库区建设基金使用、管理的最后一级核算单位。

第六章 监督检查

第三十二条 各级移民管理部门应建立监督检查制度,并认真执行。

第三十三条 监督检查的内容主要包括:移民遗留问题处理政策法规、规章制度的执行情况,规划实施情况,年度计划和预算的执行情况,资金的使用和项目的建设情况等。

规划实施中应开展监测评估工作。

第三十四条 各级移民管理部门应接受财政、审计及上级主管部门的监督检查。

第三十五条 对不严格执行年度计划和预算、挤占挪用库区建设基金及项目建设管理不力造成严重后果等的单位,给予通报批评,责令限期整改。必要时,停拨或缓拨库区建设基金。

第三十六条 对各级移民管理部门中滥用职权、徇私舞弊的工作人员,给予行政处分;构成犯罪的,移交司法部门依法追究刑事责任。

第七章 规划总结验收

第三十七条 规划实施完成后应进行总结验收。

总结验收分为自验、初验和终验三个阶段。自验由县级人民政府组织,初验由省级人民政府在自验的基础上组织进行,初验合格后,由初验单位提出申请,报水利部组织终验。

第三十八条 总结验收需准备的文件或资料包括:总结验收阶段报告、规划实施总结报告、财务决算报告、资金审计报告、项目档案资料。

第三十九条 总结验收由终验主持单位制定验收工作大纲,明确验收要求。

第四十条 总结验收后,可对规划实施效果开展跟踪调查,进行后评估。

第八章 附则

第四十一条 各省级移民管理部门根据本办法,结合当地实际情况制定实施细则,抄送水利部备案。

第四十二条 本办法由水利部负责解释。

第四十三条 本办法自颁布之日起执行,水利部印发的《水库移民专项资金管理办法》(水移[1992] 3号)与水利部、财政部印发的《库区建设基金项目管理办法》(水移[1999]133号)同时废止。