提前收回出让国有土地使用权补偿问题探析
吕国华
【导言】为了公共利益，提前收回出让的国有土地使用权的，是否需要对土地使用权人予以补偿？如何补偿？在这个问题上，可谓是百家争鸣，众说纷纭。我国法律对之作出了怎样的规范？如何从应然意义上和实然意义上对待土地使用权的补偿问题？本文通过大量的办案实践经验，结合我国法律规定，试图对阐明并解决这一问题进行有益地探索。
【关键词】收回 出让 国有土地 使用权 补偿
【正文】
随着经济发展，我国各地政府经常以公共利益为名提前收回已经出让的国有土地使用权。出让期限届满之前收回国有土地使用权的，是否需要对土地使用权人予以补偿？如何对土地使用权人进行补偿，成为一个无法回避的法律课题。然而，我国土地市场法律体系仍然处于逐步完善的过程之中，现有法律对提前收回出让的国有土地使用权补偿问题进行了规范，但规范得比较笼统，缺乏可操作性，甚至法律规范之间相互冲突，致使出让人和受让人要么无所适从，要么矛盾不断，难以取得一致意见。各地政府在土地补偿问题上态度各异，乱象丛生，既不利于维护我国土地法治的统一建设，也不利于土地市场的科学发展。随着我国改革开放的深入进行，我国经济已经进入了新一轮发展周期，在这一过程中，势必将有更多出让的国有土地使用权被以公共利益之名提前收回。如何在提前收回出让的国有土地使用权补偿问题上平衡各方利益，既保障法律得到正确贯彻实施，又有利于土地市场的可持续发展，笔者试图在解决这一问题上进行有益地探索。
一 从一个案例说起
2008年10月，笔者接受江苏某市市民陶先生的委托，代理其与该市国土资源局关于提前收回出让的国有土地使用权补偿问题的法律事务。陶先生受让的土地上有上千平方米的建筑物，提前收回出让的国有土地使用权涉及地上物拆迁。隶属于该市国土资源局的土地储备机构在给予陶先生房屋补偿款时明示不包含土地补偿款项，有关出让土地补偿问题另行解决。该市国土资源局提前收回出让给陶先生的国有土地使用权，却拒绝给予陶先生任何土地补偿，认为房屋补偿款已经包含了土地补偿。在陶先生据理力争并委托律师进行交涉的情况下，该市国土资源局虽然同意给予土地补偿，但是只同意给予剩余年限的土地出让金，并说自己是严格依据我国物权法的规定给予补偿的。
二 走出补偿问题的误区
提前收回出让的国有土地使用权，究竟是否需要补偿？如何补偿？在这一问题上，众说纷纭。我国各地政府在收回出让国有土地使用权进行补偿实践上也是乱象丛生。有的地方只对土地使用权人的房屋给予补偿，拒绝对土地使用权进行补偿。有的地方同意对土地使用权进行补偿，但是认为土地使用权补偿已经包含在被征收房屋补偿中。有的地方同意对土地使用权进行补偿，但以退还剩余年限的土地出让金为限。有的地方同意在退还剩余年限的土地出让金的同时，给予同期银行利息。有的地方对剩余年限的出让土地使用权进行市场价评估，根据评估价给予补偿。有的地方根据土地使用权市场评估价给予适当补偿。有的地方将土地使用权补偿纳入房屋补偿中，认为所谓的土地使用权补偿问题就是被拆迁房屋市场评估时考虑的“区位”因素。有的地方缺乏这方面的统一规定，是否给予补偿，给予多少补偿，因人而异，因事而异，完全由出让人单方面决定。根据我国相关法律规定，笔者认为，为了公共利益提前收回出让的国有土地使用权的，应当给予补偿。补偿数额应当根据剩余年限的土地使用权的市场评估价格确定。提前收回的出让国有土地使用权涉及房屋拆迁的，土地使用权补偿应当包含在被拆迁房屋补偿中，作为被拆迁房屋补偿的一部分。出让人在就土地使用权对土地使用权人依法补偿的基础上，向土地使用权人退还剩余年限的土地出让金。
三 法律规范之间的冲突
我国多部法律对提前收回出让的国有土地使用权补偿问题都作出了规定。但是这些规定有的相互一致，有的却彼此冲突，成为我国收回出让国有土地使用权补偿方面矛盾频发的制度诱因之一。《中华人民共和国物权法》第一百四十八条规定“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”我国物权法将退还相应的出让金和补偿问题作出了区别性规定，退还出让金不等同于依法补偿，而是在依法补偿的基础上再退还出让金。但是，我国不少地方政府对之作出了错误理解，作出了不少和物权法相冲突的地方性规定，认为提前收回出让的国有土地使用权，只需要退还相应的出让金即可，不需要再进行补偿。这显然大错特错。我国物权法规定出让人需要退还出让金给受让人，同时规定了对受让人在土地使用权之上的不动产也要依法补偿，而对不动产补偿本身应当依法包括对土地使用权的补偿。由此可见，提前收回出让的国有土地使用权，土地使用权人至少享有三个方面的权益：一是对地上不动产的补偿，二是对土地使用权的补偿，三是要求退还相应的出让金。只不过，按照我国法律规定，对土地使用权的补偿和对地上不动产的补偿统一以对地上不动产补偿的形式出现。如此以来，土地使用权人的权益就表现在两个方面，对地上不动产的补偿和退还相应的出让金。分析到这里，我们就不难理解，为什么对土地使用权的补偿不是指退还相应的出让金，也不是可有可无，而是隐含于地上不动产补偿之中真实存在着。至于被拆迁房屋补偿估价应当包含土地使用权补偿估价，被拆迁房屋货币补偿款应当包含对土地使用权的补偿，《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》和《对北京市人民政府法制办公室〈关于城市私有房屋拆迁补偿适用法律问题的请示〉的答复》（国法秘函【2002】15号）均对之作出了明确规定。我们来看看它们是如何规定的。《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》规定：“依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，根据社会公共利益需要拆迁其地上房屋时，对该土地使用权如果视为提前收回处理，则应在拆迁补偿估价中包括土地使用权的补偿估价。此种土地使用权补偿估价，应根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行。”《对北京市人民政府法制办公室〈关于城市私有房屋拆迁补偿适用法律问题的请示〉的答复》（国法秘函【2002】15号）规定：“2001年11月1日起施行的现行《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定：‘ 货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。’根据上述规定，2001年11月1日以后实施的拆迁，货币补偿款中包括对土地使用权的补偿。今后，对被拆除房屋的补偿应当按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定执行。”既然被拆迁房屋评估价应当包含土地使用权的评估价，而被拆迁房屋又必须依法根据市场评估价确定（《城市房屋拆迁管理条例》第24条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”），那么土地使用权的评估价显然也是市场评估价，土地使用权的补偿也就必须根据市场评估价确定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十条规定：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。”根据我国城市房地产管理法的规定，为公共利益提前收回出让的国有土地使用权的，在确定土地使用权补偿时应当考虑两个因素：一是土地使用者使用土地的实际年限，二是土地使用者开发土地的实际情况。而且，根据我国城市房地产管理法的规定，出让人只需要给予土地使用权人相应的补偿，如何认定这里的“相应”？如何理解“土地使用者开发土地的实际情况”？这显然与我国物权法规定的土地使用权补偿根据剩余年期土地使用权市场评估价确定不相一致。我国土地管理法的规定与物权法、城市房地产法的规定也不一致。《中华人民共和国土地管理法》第58条规定：“有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：（一）为公共利益需要使用土地的；（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；（三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；（四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；（五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。”如何理解这里的“适当补偿”？补偿多少才“适当”？给予适当补偿参考的因素是哪些？是否需要参考土地使用者使用土地的实际年限，开发土地的实际情况或者土地使用权的评估价？剩余年限的土地出让金如何处理？提前收回出让的国有土地使用权和收回划拨的国有土地使用权在补偿方面有何区别？我国土地管理法没有给出这些问题的答案。实际上，我国土地管理法关于收回国有土地使用权的粗线条的描述，不但使其规定不具有可操作性，而且其和物权法、城市房地产法规定的不一致，导致了我国土地补偿秩序的严重混乱。实践中，出让人和受让人在补偿方面出现分歧，往往“各说各的理”，一方引用物权法的规定，另一方就引用土地管理法的规定。这些互相冲突的规定也经常为仲裁庭上和法庭上的律师提供了唇枪舌战的“机会”，给法官和仲裁员审理案件适用法律增加了难度。
四 两种情形下的补偿方法
实践中，应当注意区分两种情形下的土地使用权补偿方法。一是不涉及地上物的提前收回出让的国有土地使用权的补偿情形，二是涉及地上物的提前收回出让的国有土地使用权的补偿情形。二者在补偿主体、补偿程序和补偿标准上有着重大区别。
提前收回出让的国有土地使用权不涉及地上物的，如何补偿？根据我国相关法律规定，市、县人民政府是出让国有土地使用权的法定主体，也是收回出让的国有土地使用权的法定主体，市、县人民政府的土地行政主管部门负责具体的收回实施工作。提前收回出让的国有土地使用权不涉及地上物的，由出让人依法收回出让的国有土地使用权，与土地使用权人签订收回国有土地使用权补偿协议。出让人按照剩余年限的土地使用权的市场评估价向土地使用权人支付土地使用权补偿，另外退还剩余年限的土地出让金。
提前收回出让的国有土地使用权涉及地上物的，如何补偿？根据我国相关法律规定，市、县人民政府是提前收回出让国有土地使用权的法定主体，具体收回工作由市、县人民政府土地行政主管部门负责具体实施。但是，由于土地使用权补偿包含在被拆迁房屋补偿中，而被拆迁房屋补偿依法由拆迁人向被拆迁人（土地使用权人）支付，因此，土地使用权的补偿也随被拆迁房屋补偿由拆迁人向被拆迁人（土地使用权人）支付。在这种情况下，出让人即市、县人民政府土地行政主管部门不再与土地使用权人签订收回国有土地使用权补偿协议。与土地使用权人签订补偿协议的是市、县人民政府房屋拆迁管理部门许可的拆迁人。签订的补偿协议也不再是收回国有土地使用权补偿协议，而是被拆迁房屋补偿协议。对土地使用权的补偿成为被拆迁房屋补偿的一部分。拆迁人按照估价单位对被拆迁房屋及土地使用权的市场评估价向被拆迁人（土地使用权人）支付补偿。
另外，我国有些地方采取房屋和土地分开评估、分别补偿的办法，这种情况下，支付土地使用权补偿的主体应当是当地的土地行政主管部门呢，还是房屋拆迁管理部门许可的拆迁人呢？到底应当由谁和土地使用权人签订收回土地使用权补偿协议呢？在这种情况下，不仅使用权人迷惑，即便国家机关的工作人员也会困惑。拆迁人和出让人往往相互推诿责任，都认为对方才应当向土地使用权人支付补偿。受害的最终是土地使用权人。
实践中还有一种情况，就是市、县人民政府为了公共利益提前收回国有土地使用权，将收回的土地纳入土地储备。市、县人民政府一般依法将收回国有土地使用权的工作交给隶属于市、县人民政府土地行政主管部门的土地储备机构实施。如果收回出让的国有土地使用权不涉及地上物拆迁的，市、县人民政府土地行政主管部门委托土地储备机构和土地使用权人签订土地使用权补偿协议。如果收回出让的国有土地使用权涉及地上物拆迁的，土地储备机构应当依法申领房屋拆迁许可证，取得房屋拆迁许可后，参照城市房屋拆迁的有关规定执行。也就是说，土地储备机构作为拆迁人应当和土地使用权人就其地上物签订补偿协议，有关土地使用权的补偿应当包含在地上物补偿之中。
五 良善土地补偿制度的建构
提前收回出让的国有土地使用权，是否需要补偿？应当由谁支付补偿？如何补偿？根据我国法律的现有规定，应当区分不同情况，分别处理。但是这对于法律知识相对薄弱的土地使用权人来说，不是一件容易的事情。实践中，当土地使用权人面临其受让的土地被提前收回时，往往不知道如何要求土地使用权的补偿。我国各个法律规范之间的冲突以及理论界和实务界对之理解的偏颇，导致在这个领域“众说纷纭”，土地使用权人往往无所适从。即使对于地方人民政府土地行政主管部门的工作人员来说，虽然土地管理是他们的专业工作，但是对于提前收回出让的国有土地使用权补偿问题的理解，他们中的不少人也往往要么“雾里看花，不得要领”，要么“理解偏狭，出现误区”，给提前收回出让国有土地使用权工作造成许多不必要的困难。在办理收回出让国有土地使用权补偿案件的过程中，各地国土资源管理部门经常询问笔者的问题是：“既然土地使用权补偿应当包含在被拆迁房屋的补偿中，为什么还要我们支付土地使用权的补偿？”“既然物权法要求的只是退还出让金，为何还要我们支付土地使用权的补偿？”土地使用权人经常询问笔者的问题是：“我该向谁要土地使用权补偿？按理说应该是谁收走了土地，谁支付补偿才对呀；既然收走土地的是政府，就应该由政府补偿。为何律师建议我向拆迁人要求土地使用权的补偿？”问题究竟出在哪里？又是什么原因造成的？我想法律规范的制定者或者大学的大师们可能很少想到这么实际的问题，很少想到当初他们制定或者参与制定的几个法条会制造出这么多层出不穷的“问题”来。既然如此，我想，如果他们不深入实践，估计也很难想出解决问题的办法来。作为经常接触此类案件、经常对这些问题有所思、有所想的实务界的律师来说，为解决这些问题进行探索，争取提供一些好的路径，也许就责无旁贷了。
讲到这里，我们必须先阐明现有制度的几个缺陷，如此才能为我们完善现有制度提供动力和方向。
缺陷一：土地使用权人受让土地是基于契约即《国有土地使用权出让合同》（国家为了表明重视这个问题，国土资源部和国家工商管理总局特别制定了供全国各地适用的合同范本）。土地使用权人被收回土地也应当基于契约。国有土地使用权出让合同既然对于为了公共利益收回出让的国有土地使用权情形进行了约定，出让人和受让人就应当遵守这个约定。根据合同的相对性原则，有关土地使用权的补偿属于出让合同双方之间的权利义务关系，不应当涉及第三人。根据权利义务的相一致原则，谁收回，就应当由谁补偿。显然，有关土地使用权的补偿不应当由房屋拆迁管理部门许可的拆迁人承担。而我国现有法律制度中，对于收回出让的国有土地使用权涉及地上物拆迁的，规定由拆迁人支付包含土地使用权补偿在内的被拆迁房屋的补偿，显然不妥。
缺陷二：拆迁人有些情况下也是新的土地使用权人，其使用土地需要和政府部门签订国有土地使用权出让合同。如果对原土地使用权人就土地使用权的补偿需要由新的土地使用权人支付，那么无异增加了新的土地使用权人的负担。这意味着新的土地使用权人使用土地需要支付两个对价：一是国有土地使用权出让合同约定的出让金，二是对原土地使用权人就收回土地使用权要求的补偿。这不符合权利义务的对等原则。
缺陷三：如果把退还剩余年限的土地出让金也作为补偿的内容之一，由谁来退还剩余年限的土地出让金？如果由出让人即市、县人民政府土地行政主管部门退还，就形成了同一收回行为存在两个支付补偿义务主体的情况。一方面，由出让人退还剩余年限的土地出让金；另一方面，由拆迁人支付土地使用权的补偿。如果这样，法律关系将更加错综复杂。反之，如果由拆迁人退还剩余年限的土地出让金，缺乏法理支持。首先，拆迁人未曾收取原土地使用权人缴纳的出让金，谈何退还？没有权利就没有义务。拆迁人没有享受过受领出让金的权利，却让其承担退还出让金的义务，法理上显然说不通。其次，如果拆迁人受出让人的委托退还出让金，也说不通。既然是委托，那就是一种代理行为，实际上支付退还出让金这种补偿的义务主体还是出让人，仍然无法摆脱刚才所述的两个补偿义务主体并存的困境。最后，拆迁人取得一块土地的使用权，却需要支付至少两个对价，一是向出让人缴纳出让金，二是向原受让人退还剩余年限的土地出让金。这样不但增加了拆迁人的负担，从长远来看，也不利于我国土地市场的健康发展。
缺陷四：正如笔者在“法律规范之间的冲突”中所述，如何理解和正确适用土地管理法规定的“适当补偿”原则？城市房地产管理法规定的“土地使用者使用土地的实际年限”和“土地使用者开发土地的实际情况”原则？物权法规定的“对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金”原则？收回出让的国有土地使用权，究竟是否需要对土地使用权人按照市场评估价进行补偿？这几部基本法律显然作出了不同的回答。建设部制定的房地产估价规范似乎进一步佐证了物权法的规定凸显的法律精神，即包含土地使用权补偿在内的被拆迁房屋补偿应当建立在市场评估的基础上根据评估价确定。但是这些不尽一致的规定造成了实践中的混乱，严重影响了我国土地市场秩序，不利于我国土地市场经济的可持续发展。
浙江省社会中介机构管理办法
浙江省人民政府
浙江省社会中介机构管理办法
省政府令第135号
《浙江省社会中介机构管理办法》已经省人民政府第６０次常务会议审议通过，现予公布，自２００２年２月１日起施行。
省 长
二○○一年十二月四日
第一章 总 则
第一条 为促进中介服务业的发展，规范社会中介机构的行为，维护中介服务市场秩序，保障社会中介机构及委托人的合法权益，根据国家有关法律、法规规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本省行政区域内的社会中介机构（以下简称中介机构）及其执业人员应当遵守本办法。
第三条 本办法所称中介机构，是指依法设立的运用专门的知识和技能，按照一定的业务规则或程序为委托人提供中介服务，并收取相应费用的组织。包括：
（一）独立审计机构；
（二）资产、土地、工程等评估机构；
（三）工程监理机构；
（四）法律、档案等服务机构；
（五）信息、技术、工程等咨询机构；
（六）检测、检验、公证、认证机构；
（七）职业、人才、婚姻等介绍机构；
（八）工商登记、商标、专利、税务、房地产、招投标、因私出入境等代理机构；
（九）符合本办法规定的其他组织。
第四条 县级以上人民政府应当将中介服务业纳入国民经济和社会发展规划，优化中介服务业的发展环境，促进中介服务业健康、有序发展。
第五条 县级以上人民政府财政、司法、科技、教育、建设、水利、质量技术监督、国土资源、公安、民政、劳动保障、人事等行政部门按照法律、法规及本办法的规定，分别负责有关中介机构及其执业人员的监督管理。
审计部门负责独立审计机构的业务质量监督。
工商行政管理部门负责中介机构的工商登记和监督。
第六条 中介机构应当加入行业协会，或成立中介行业协会。
行业协会应当制订本行业自律规范和惩戒规则，做好自律管理和监督，发挥行业自律作用，指导本行业中介服务业的发展。
中介执业人员应当接受行业协会的自律监督。
第二章 机构设立与执业资格
第七条 设立中介机构应当具备下列条件：
（一）有自己的名称、固定的场所和必要的设施，以及与其开展中介业务相适应的资金；
（二）有健全的执业规则以及其他相应的管理制度；
（三）取得执业资格的专职执业人员不少于３人；
（四）兼职执业人员不得超过本行业规定的人数比例；
（五）法律、法规规定的其他条件。
第八条 中介机构设立实行登记制度。设立中介机构应当向所在地工商行政管理部门申请设立登记；未办理工商登记的，不得从事营利性中介活动。
法律、法规规定中介机构在办理工商登记前应当由有关行政部门审批，或对中介机构设立有特别规定的，从其规定。
本省以外的中介机构在本省设立分支机构的，应当在分支机构所在地办理登记手续。
第九条 鼓励中介机构实行规模化经营，提高中介机构的服务质量和竞争力。
新设立的中介机构应当采用合伙制或有限责任公司制，原有中介机构应当逐步改制为合伙制或有限责任公司制。
第十条 中介机构不得隶属于行政机关，应当独立建制并承担法律责任。
国家行政机关工作人员不得在中介机构兼职。
第十一条 法律、法规、规章规定对中介机构实行专业资质认定制度的，有关行政部门应当按照法律、法规、规章规定执行。
第十二条 中介执业人员实行执业资格制度。中介执业人员应当按照法律、法规、规章的规定取得执业资格；未取得资格的，不得执业。
第十三条 除国家另有规定外，中介执业资格应当通过考试取得。国家对中介执业人员资格考试另有规定的，依照国家规定办理；国家尚未规定的，实行全省统一考试。全省考试办法由有关行政部门组织有关行业协会制定，报省人民政府备案。
第三章 中介执业行为
第十四条 中介机构开展活动，应当遵守法律、法规、规章的规定，遵守职业道德，遵循自愿、公平、诚实信用的原则。
第十五条 当事人有权自主选择中介机构为其提供服务。中介机构依法从事中介活动，其行为受法律保护，任何单位和个人不得干预。
行政机关不得凭借职权限定当事人接受其指定的中介机构提供的服务。法律、法规规定某项中介业务由特定中介机构提供的，从其规定。
行政机关在行政管理活动中，对依法设立的各中介机构出具的证明文件应当同等对待。
第十六条 中介机构及其执业人员在执业过程中除遵守业务规则外，还应当遵守下列规定：
（一）提供的信息、资料及出具的书面文件应当真实、合法；
（二）应当及时、如实地告知委托人应当知道的信息；
（三）对执业中知悉的商业秘密及其他秘密事项予以保密；
（四）妥善保管委托人交付的样品、定金、预付款、有关凭证等财物及资料；
（五）如期完成委托合同及业务规范规定的其他事项。
第十七条 除即时清结及简单的中介业务外，中介机构提供中介服务，应当依法与委托人签订合同。
第十八条 中介机构应当做好执业记录。执业记录应当记载下列内容：
（一）委托事项、委托人的具体要求；
（二）收取的费用及支付方式；
（三）履行合同应当遵守的业务规范的有关要求；
（四）委托事项履行情况，包括委托事项的接受、完成过程、终结手续的办理等。
第十九条 中介机构应当亮证、亮照经营，并在其经营场所的明显位置公布服务内容、服务规范、收费项目、收费标准、监督投诉机构的电话和地址等事项。
第二十条 禁止中介机构及其执业人员从事下列行为：
（一）提供的信息、资料可能危害国家安全及公共利益；
（二）故意提供虚假信息、资料，出具虚假验资报告、评估报告、证明文件及其他文件；
（三）索取合同约定以外的酬金或其他财物，或者利用执业便利谋取其他不正当利益；
（四）采取欺诈、胁迫、贿赂、串通等非法手段，损害委托人或他人利益；
（五）以回扣等不正当竞争手段承揽业务；
（六）强行或变相强行推销商品、提供服务；
（七）对客户实行歧视性待遇；
（八）执业人员同时在两个或者两个以上的同行业中介机构执业；
（九）聘用无执业资格人员执业，或者聘用依照本办法规定不得执业的人员执业；
（十）法律、法规、规章及行业规范禁止的其他行为。
第四章 法律责任
第二十一条 中介机构及其执业人员有下列行为之一的，由主管行业的行政部门按下列规定给予处罚：
（一）违反本办法第十二条规定的，责令其停止执业，对中介执业人员处以１０００元以上５０００元以下罚款，并可对指派中介机构处以２０００元以上１００００元以下罚款；
（二）违反本办法第二十条第（八）项规定的，责令其限期改正，对中介执业人员处以１０００元以上１００００元以下罚款；
（三）违反本办法第二十条第（九）项规定的，责令其限期改正，对中介机构处以１０００元以上１００００元以下罚款。
第二十二条 中介机构及其执业人员违反本办法第二十条第（二）项规定的，由主管行业的行政部门或工商行政管理部门对中介执业人员处以５０００元以上３００００元以下罚款，并可对中介机构处以１００００元以上５００００元以下罚款。
中介机构及其执业人员违反本办法第二十条第（一）项规定的，由有关行政部门依法予以处罚。
第二十三条 中介机构及其执业人员有下列情形之一的，由工商行政管理部门按下列规定予以处罚：
（一）无营业执照从事中介活动的，依照《浙江省取缔无照经营条例》处罚；
（二）违反本办法第二十条第（三）项规定的，责令其退还所得款项，并可对行为人处以１０００元以上１００００元以下罚款；
（三）违反本办法第二十条第（四）项规定的，责令停止违法行为，对中介机构处以１００００元以上５００００元以下罚款，并对直接责任人员处以３０００元以上３００００元以下罚款；
（四）违反本办法第二十条第（五）、（六）项规定的，依照《中华人民共和国反不正当竞争法》的规定处理；
（五）违反本办法第二十条第（七）项规定的，对中介机构处以１０００元以上１００００元以下罚款；
（六）违反本办法第十八条规定，对执业内容未予记录或记录不完整的，对中介机构处以２０００元以下罚款。
第二十四条 中介机构违反本办法第十九条规定，由价格或工商行政管理部门责令改正；逾期不改正的，处以３０００元以下罚款。
第二十五条 中介机构及其执业人员违反本办法规定，使委托人或他人利益造成损失的，由中介机构承担赔偿责任。中介机构可以对有故意或重大过失行为的执业人员追偿。
第二十六条 中介机构执业人员有本办法第二十条第（二）、（四）项情形之一的，今后一律不得从事中介执业活动；行政处罚的实施机关除依照本办法处以罚款外，还应当按照下列规定予以处理：
（一）对违法行为予以通报，并将通报内容在新闻媒体上公布；
（二）依照法律、法规直接吊销或建议执业资质管理机关吊销执业资格；
（三）对适用本条第（二）项以外的其他执业人员，通知被处罚人所在中介机构不得继续聘用其执业。
第二十七条 依照本办法第二十六条予以处理的执业人员，本省行政区域内的中介机构不得重新聘用。
第二十八条 行业协会应当掌握中介机构及其执业人员执业情况和违法违规情况，在协会内及时通报行政机关的惩戒、处罚情况。
第二十九条 对本办法规定的中介机构及其执业人员的违法行为的处罚，法律、法规另有规定的，按照有关法律、法规的规定执行。
第三十条 对行政机关的行政处罚决定等具体行政行为不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。
第三十一条 行政机关有下列情形之一的，按照下列规定予以处理：
（一）违反本办法第十五条第（二）项规定的，由行政监察机关责令其限期改正；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，按照法定程序，根据情节轻重，给予警告、记过、记大过的行政处分；
（二）违反本办法第十五条第（三）项规定的，由行政监察机关责令其限期改正，并予以通报批评；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，按照法定程序，根据情节轻重，给予警告、记过、记大过的行政处分；
（三）对应按本办法第二十六条规定予以处理而不予处理的，由行政监察机关责令其限期作出处理；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，按照法定程序，给予警告；逾期不处理的，根据情节轻重，给予记过、记大过、降级的行政处分；
（四）不履行法定职责或监督不力，导致本行政区域内的中介机构连续发生重大违法事件，造成严重后果的，对主要负责人和直接负责的主管人员，按照法定程序，根据情节轻重，给予记过、记大过、降级、撤职的行政处分；
（五）有其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为的，对有关责任人员，按照法定程序，根据情节轻重，给予行政处分。
第三十二条 对违反本办法规定，情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附 则
第三十三条 本办法自２００２年２月１日起施行。
