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建立不动产先取特权制度之探索
——兼论执行房屋开发商房产中对第三人权利的保护
高建新　严志凌

一、问题的提出
　　法院执行房屋开发商为被执行人、开发的房产为执行标的物的案件，常遇到这样的问题：被拆迁人、购房人、建筑商、建材商等作为案外人，对开发商具有某种请求权，但未经裁判、仲裁或强制执行债权公证，无申请强制执行的依据，不能参与分配，但由于他们的权利的客观存在，有的地位还很特殊，如被拆迁人与建筑商，他们的权利与案件申请人的权利冲突非常突出。法院在执行中显然不能无视他们的现实利益，而如何设置一项法律制度来保护他们的合法权益，是值得我们研究的问题。
二、问题的分析
　　在现行法律制度下，上述案件申请人的权利与案外第三人权利冲突之所在，案外第三人可获得何种保护，是我们讨论的前提。我们试作如下分析：
　　(一)被拆迁人、购房人权利所处状态。购房人的权利就是作为买方请求开发商交付房屋的权利，无须赘述。被拆迁人，是指在房屋开发商建造新房前原有土地上旧房的所有权人，在大多情形下，开发商承诺对其安置新房，补偿拆迁的旧房。在此情况下，被拆迁人与开发商约定在以后开发商新建的房屋中获取一定面积房屋产权，被拆迁人贴补开发商新房与旧房之差价。在拆迁合同、房屋买卖合同实现之前，当法院将房屋产权强制执行给申请执行人时，被拆迁人、购房人即成为物权(房产)变动中的第三人。上述第三人既不是当事人(在本文中指的是被执行人房屋开发商与申请执行人)，也不能凭合同申请参加法院执行案件的分配，但是，案件的执行结果与其有密切利害关系，这就构成物权变动中第三人的法律地位特征。
　　(二)现行法律制度对作为物权变动中第三人的被拆迁人与购房人的权益给予了怎样的保护呢?从被拆迁人与购房人所获得的权利来分析，他们与房屋开发商分别签订有房屋拆迁安置合同和房屋买卖合同，根据合同，被拆迁人与购房人有从开发商处获取房屋所有权的权利，有向开发商交付房款的义务，被拆迁人另有承担受拆迁的义务。虽然被拆迁人与房屋开发商签订的合同似乎有特别之处，包含有一方在被另一方拆迁旧房之后有权占有另一方新房的约定，但是，与一般的合同并无本质上的区别，双方的权利义务依然是通过协商一致签订合同的方式加以明确、固定的，而非法定的权利，依通常的内容看符合买卖合同的特征，可以归为买卖合同一类。购房人获得的是买卖合同中所享有的权利自不待言。因此，被拆迁人与购房人所享有的权利均是合同权利，是请求交付标的物的债权，统属于债权的范畴。在被拆迁人、购房人与房屋开发商签订了不动产买卖合同之后，被拆迁人、购房人均可能已付出了一定的代价，包括旧房被拆让及支付房款等，而对于开发商交付房屋的期待则只能通过买卖合同的履行来实现，一旦开发商违约，被拆迁人、购房人可依据合同行使债的请求权，该请求权有《合同法》为其保障的法律依据。但是，应当看到，该请求权的实现受到了前文所述物权变动的影响，根据物权法定、物权优先于债权保护原则的规定，再结合不动产买卖合同中并无担保适用的实际状况，可推知被拆迁人、购房人享有的权利受保护的状态是处于相对脆弱的境地的。
　　(三)根据公平与正义观念，有建立对被拆迁人、购房人特别保护的制度的必要。我们的理由如下：(1)被拆迁人对开发商所建房屋享有的权利是个比较特殊的权利，因为被拆迁人原先享有一个物权(即旧房)，他与开发商在房屋建造前即有取得新建房屋物权的合意，也可以说，被拆迁人在开发商新建房屋上所享有的物权是与房屋建造相伴而生的，被拆迁与受安置是密不可分的，我们是否因之可将被拆迁人与开发商之间的交易形象地比成物物交换?其实，从实质上我们可以将它界定为一种不动产买卖行为，虽然它与一般的买卖有所区别。被拆迁人在失去原有旧房时即与房屋开发商有获取新房屋产权的约定，开发商获取了被拆迁人的旧房物权，并未支付钱款给被拆迁人，而是承诺给被拆迁人新房物权，如果此时对其房产权不予特别的保护，而将开发商的房产执行给他人，则对被拆迁人而言，他不仅失去了获取新房的产权利益，连原有的用以交换的房屋也因拆迁而不复存在，失去了栖身之所。从物权保护角度看，他赖以取得新房的原有旧房物权并未受到特别的保护。因此，不仅被拆迁人利益确有受损，而且让人感觉其中有不公平之处。(2)购房人利益受妨碍的情况与被拆迁人有所不同，他与开发商签订了购房合同，对合同履行基本有三种不同情况：一是购房人已付足全款并已入住，但尚未取得房产证；二是购房人已预付部分房款或定金；三是双方仅签订了合同。由于合同履行情况的不同，在法院将房产执行给他人时，购房人受到的具体利益妨碍也不同，有的是虽已入住但不得不退出，有的是付了房款但得不到房屋，有的是所订合同得不到实际履行，追究违约也成为不实际。在现实生活中，发生第一种情况下的受损尤为让人不能接受，也引得人们对如何实现不动产交易安全感到困惑。虽然情形不同、受损程度不同，但总的可归纳为购房人对开发商请求交付标的物债权实现的受损。
三、问题的解决——建立不动产先取特权制度
　　分析了不动产物权的变动可能造成的对被拆迁人、购房人利益的影响，我们由此可得出结论，不动产物权的变动中，对第三人的利益影响是客观存在的，如何处理调整好此中种种利益关系，确定公平合理的清偿规则，则需要建立一个法律制度来加以调整，即规定有哪些权利是应予优先保护的、保护的范围是什么、享受优先权利保护的顺序是怎样的等等。只有建立了这样的法律制度，才能对一些确有优先保护必要的权利提供切实的保障。据此，笔者建议在我国民法中建立不动产先取特权制度，在上述权利冲突中，平衡保护各方利益。同时，为维护交易安全，提供制度保障。
　　不动产先取特权，是债权人所享有的就债务人的特定不动产先于其他债权人受清偿的权利。关于不动产先取特权，在我国现行法律中并没有规定。但有国外的立法例可资借鉴。《日本民法典》第八章有先取特权之规定，规定因不动产的保存、工事、买卖等原因所生债权，于债务人的特定的不动产上有先取特权；先取特权未经登记，可以对抗无特别担保的债权人；但经过登记的不动产先取特权，可以先于抵押权而行使。日本《不动产登记法》对先取特权的登记作了规定。我们提出建立不动产先取特权制度的理由除前文所述必要性分析之外，还有如下：
　　1?不动产先取特权，是就将来的不动产设立的。由于设立权利时不动产还未形成，故抵押、让与保证制度不能取代先取特权制度。功能上的差别是我们应特别注意之点。
　　2?通说认为不动产不适用留置权之规定，但实务中对因建造费未得受偿而拒不让出占有不动产的建筑商，强制其将建筑物交与他人而置其利益于不顾，与社会通常的公平观念不合。而建筑物土地上之原有房屋所有人即被拆迁人、购房人已付款并入住者，其权利与申请人之权利冲突时，社会公认的处理原则也是应当保护其利益。
　　据此，笔者建议，在先取特权制度中应当明确规定以下主要内容：1?因不动产的保存、不动产的建造、不动产的买卖等原因所产生的债权，于债务人的特定不动产上有先取特权。2?不动产先取特权就同一不动产相互竞合时，其优先权的顺序是不动产的保存、建造、买卖。3?就同一标的物，同一顺序的先取特权人有数人时，如先取特权经过登记的，以登记时间较早的为先，如先取特权未经登记的，按其各债权额比例清偿。4?房屋拆迁安置作为不动产买卖的特殊情形，被拆迁人就其被拆迁的房屋价值部分，对合同约定的房屋有比不动产保存、建造和一般买卖更为优先的先取权利。5?不动产保存、建造的先取特权，经登记的，可先于抵押权而行使。不动产买卖的先取特权早于抵押权登记的，则先于抵押权而行使。
　　四、制度的应用——对拆迁人、购房人权益之保护
　　建立不动产先取特权制度，对解决被拆迁人、购房人利益保护问题，是十分有力的。但是，在不动产先取特权制度建立之前，目前如何调节好申请人与被拆迁人、购房人的利益则是刻不容缓之事。笔者主张，总原则是根据法院强制执行案件中申请人享有的权利的类型不同，依不动产先取特权制度理论，对第三人采取相应的保护措施。
　　目前在执行实务中已经注意到，由于权利类型的不同，在各种权利同时出现时，在确定优先次后的顺序上应当是不同的，即物权请求权优先，其次是一般债权。根据实体法确定的物权，要优先于根据程序诉讼、公证确定的债权，不得以进入执行程序的先后来确定受偿顺序。这一原则在最高人民法院公布施行的《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》相关的规定中有体现。如《规定》第88条第2款规定：多个债权人的债权种类不同的，基于所有权和担保物权而享有的债权，优先于金钱债权受偿。所谓的“基于所有权和担保物权而享有的债权”正是通常所称的物权请求权。从本条规定内容上，我们或多或少地可以感觉到最高人民法院要根据权利性质的不同规定执行程序中权利受偿的顺序，以解决执行程序中权利冲突的调节问题，但限于司法解释的职权，未能从法律制度建设高度，创设解决上文所述现实问题的制度。此外，依据该《规定》，根据权利的不同确定执行优先次后顺序的适用前提，限于各种权利已经由法律文书确定了的情形，其中之缺陷在于对许多未经法律文书确定的特殊权利未予以特殊有效的保护。
　　应用不动产先取特权制度来解决上述不足，区分申请人权利的不同，采取不同的保护措施。将申请人的权利分为物权请求权与债权请求权两类。根据物权请求权优先的原则予以保护，申请人所获得的物权请求权包括因基于物的所有权所生请求权、先取特权和担保物权。对房屋具有所有权，据此权利所生请求权的保护自不待言。申请人对房屋开发商有担保物权的情形，也已普遍形成共识。问题是，实践不乏建筑商是申请人的情况，此时我们应特别注意到应确认建筑商享有本文所述的不动产先取特权，给予其应有的保护。同时也应注意，当建筑商、被拆迁人、已付房款并占有房屋的购房人是执行案件的案外人时，在执行中对他们享有的先取特权也应予以特别保护。本文着重论述对被拆迁人、购房人保护措施如下：
　　1?关于对被拆迁人权益的保护。从建立科学的不动产先取特权的角度，笔者在前文将被拆迁人所享有的权利明确的规定为比一般不动产买卖享有更为优先清偿的先取特权，这样规定是在充分考虑了被拆迁人权利的特殊性基础上作出的。
　　基于被拆迁人不动产先取特权这一权利的特殊性和在执行案件中法院对被拆迁人权利存在的已知性，笔者认为，在执行案件中，因不存在申请人对房屋有所有权的情形，也不存在申请人对房屋的担保物权有早于被拆迁人不动产先取特权产生的情形，因此，可以推论，无论申请执行人是基于其他物权请求权还是债权请求权提出的对开发商的强制执行申请，法院均不得将开发商房产中安置给拆迁人的房产部分强制执行给申请人，从而给予被拆迁人以特别的物权保护，这样既符合执行案件应注重社会效果的要求，也与公正公平的法理不悖，实现了不动产先取特权制度的目的。这也是目前在相应制度建立之前，人民法院对拆迁户予以特别保护的理论依据，是以追求社会正义和公平为目的的。
　　2?关于对购房人权益的保护。购房人根据与开发商签订的房屋买卖合同，取得一项债权，即请求开发商移转标的物(房屋)所有权。但如果购房人已支付了价款的，则购房人就其所支付的价款及利息在债务人的特定不动产上存在先取特权，因此，在执行案件中，根据购房人与开发商合同履行情况的不同，对购房人应有的保护分述如下：
　　A?当购房人已向开发商付足房款并已占有房屋，虽然此时因种种原因购房人尚未取得房屋产权证，但并不表明购房人有怠于行使权利的事实，同时作为法律关系状态来考虑此时已处于相当稳定状况，即根据合同，双方的权利义务已基本履行完毕，债的关系即将消灭，只差履行不动产物权登记手续。笔者认为：(1)如果此时执行案件中申请人所依据的债权请求权无特别担保的，则不能对房屋有比购房人优先受偿的权利。因为权利依其性质，属可以享有不动产先取特权的权利，申请人不比购房人具有优先性，此时显然不可将房产执行给申请人。(2)如果此时执行案件中的申请人依据物权请求权的，则根据物权的类别、当事人设定物权时间先后区别对待。总的原则是所有权优先于先取特权，对于担保物权，则根据设定权利的时间先后顺序来确定优先受偿的顺序。值得注意的是，在依法优先保护申请人享有的其他物权的情形下，对购房人的权利也应予保护。
　　B?当购房人与开发商签订了合同仅支付了定金或部分预付款的情况下，购房人仅就已经支付的定金和预付款部分对向开发商订购的房屋有先取特权，其应受保护的情形与上述相同，只是缩小了受保护的价额。
　　在上述情形中，如果是申请人与开发商签订有购房合同且早于第三人购房人已交足房款，据此要求开发商交付房屋的，缘于开发商的“一物二卖”，申请人则比购房人无论在实体权利的获得还是法律程序的启动方面均有优先性，对其权利的保护当然应优先，即应将房产执行给申请人。
　　C?如果购房人与开发商仅仅是签订了购房合同，未交付任何代价的，则购房人对开发商的房产不存在先取特权，其权益不受特别优先保护，即法院可将开发商房产执行给申请执行人。
　　另外需要特别说明的，在执行案件中应注意甄别购房人与开发商购房合同的签订与房款的交付时间，因本文所论述的对购房人权利的保护，前提条件为该购房人是在执行案件开始前已经与开发商签订了购房合同并支付了代价，如果是在执行案件开始后签订合同、支付代价的，则不应予以前文所述的保护。
　　五、结论
　　综上，我们认为，在执行不动产时，物权变动与有关债权人利害关系，在申请人与作为案外第三人的被拆迁人、购房人权利冲突时，如何平衡保护各方权利，要根据公平、正义之观念，建立相应制度去调节。不动产先取特权制度能够满足上述制度要求。通过建立不动产先取特权制度，在涉及不动产物权行为中，将权利受偿的顺序予以恰当的固定，确定应享有优先受偿的权利，从而落实权利保障制度，使得权利人从一开始即对自己所享有的权利在法律上处于一个怎样的位置，做到心中有数，则必然有利于规范、稳定、保护人们在民事活动中所构成的民事法律关系。同时，这一制度的建立对于在司法实践中，尤其是在民事诉讼的执行程序中，解决如何公平保护当事人、案外人的合法权益问题，有着十分现实的意义。鉴于制度建设滞后事实需要，实务上人民法院应当在执行本文讨论的案件时，以理论为指导，关注案外人的权利，在立法解决不能的情况下，可以通过司法解释来确定。
　　
　　(作者单位：江苏省南通市中级人民法院)
　
论我国经济法的缺位及缺陷弥补方法
－－兼论以新思维看待经济法的发展和定位问题

安?F 周运


安?F（1976－），男，辽宁沈阳人，法学、经济学双学历，工作于北京新东方学校，现于中国政法大学攻读经济法硕士学位。通讯地址：北京市海淀区中关村邮局081信箱多语种培训部，邮政编码：100080
周运（1976－），男，重庆市人，1998年毕业于中国青年政治学院法律系，获法学学士学位，工作于重庆市建发机械制造有限公司，中国政法大学“法大在线”研究生班学员。通讯地址：北京市昌平区永安里甲5楼2单元601室，邮政编码：102200

摘要：笔者拟从反传统的角度分析经济法的产生、发展和现状，认为我国经济法实际上存在历史发展、社会本源、理论研究、法律实践和价值体系五大缺位问题。通过浅析经济法存在的现实缺陷及弥补方法，以及看待经济法发展和定位的新视角，作者希望引起法学界对这些问题的关注和推动解决这些问题方法的研究。
关键词：缺位，缺陷弥补方法，经济法的发展和定位

目次

引言：浅说经济法简史
（一）西方经济法（资本主义经济法）的发展历程
（二）东方经济法（社会主义经济法）的发展历程
一、经济法的缺位问题
（一）写在缺位之前
－－一个逻辑前提的“缺位”
（二）经济法的历史发展缺位
（三）经济法的社会本源缺位
（四）经济法的理论研究缺位
（五）经济法的法律实践缺位
（六）经济法的价值体系缺位
二、我国经济法的现实缺陷及主要弥补方法
三、如何转变我们的思维来看待经济法的发展和定位
（一）前提性问题：经济法的产生和国家干预
（二）经济法的发展方向和最终定位
后记：非传统的传统

引言：浅说经济法简史



正如国家是人类社会发展到一定历史阶段的必然产物一样，经济法不是自古就有的“神话”，而是法发展到一定历史阶段的必然产物。（注1）作为法律家族的一个新成员，经济法诞生于现代社会，其产生有着深刻的经济、政治、法律和思想文化发展的必然性，对此不少学者已做过各具特色的论证，本文不再赘述。（注2）而关于此一点我们的表述是：随着资本主义社会从自由竞争时期进入垄断阶段，生产力不断提高，令社会化大生产和生产资料私有制的深层矛盾进一步激化，使复杂多变的经济生活产生了市场机制难以调和的矛盾，要求国家机器结合价值规律作出职能调整，对经济生活进行直接干预、参与和协调。正是这种市场“无形之手”和国家“有形之手”的互动，推动了传统法律体系必然发生相应的变化，出现内部的分化和重组；同时法哲学和经济学理论等相关思想文化的发展，也为经济法律观念的形成提供了必要的准备，最终从客观和主观两方面导致经济法作为一个崭新部门法的产生。（注3）
（一）西方经济法（资本主义经济法）的发展历程
学界一般认为，经济法产生于20世纪初的资本主义世界，正式肇始于第一次世界大战后的德国。（注4）当时美国和德国的经济实力在资本主义工业国家中名列前茅，一贯奉行自由放任经济的美国虽然属于英美法系，没有划分部门法的传统，却在之前制定了反垄断性质的《谢尔曼法》，并在德国经济法产生的同期对此类法律进行增补，促使它们得以真正施行，开创了从总体上由国家对经济进行消极干预的先河；（注5）而属于大陆法系的德国，一开始走的则是经济统制法的路子，且在相关的法律中正式使用了“经济法”这个词，并由以思维严谨著称的德国法学家对这种国家积极干预经济的形式进行研究，提出了经济法的概念，创立了经济法学。（注6）虽然初期的经济立法在不同国家形态内容各异，因各国经济、政治、文化传统的不同有着各自鲜明的特色，各国对经济法的认知程度和范围界定也有差别，但是市场经济发展过程中出现了一些共通的问题，亟需政府放弃“守夜人”的角色，通过更多强有力的手段（特别是社会化的法律调控手段）干预经济活动，同时也引起了（大陆法系国家）职业法学家的关注和重视，则在西方资本主义国家成为了比较一致的现象。（注7）
经济法真正转入相对成熟期，成为现代法律体系的重要成员或者说是“后现代法”的起点，则应当是资本主义国家经过长期的市场经济发展实践，发现不但存在“市场失灵”，而且也存在“政府失灵”问题，遂开始放弃凯恩斯国家干预经济理论的主流地位，有意识地以新经济学理论为指导来协调市场自律和政府干预的矛盾，并尝试从法律上共同纠正来自市场和政府两方面力量的缺陷。（注8）尽管西方国家在不同时期法律调整经济的侧重点都不尽相同，对经济法本质的认识也并非完全一样，但是经济法社会本位法的属性（或曰社会本位的价值取向）却在现代社会政府干预经济生活和法律社会化运动的历程中开始明晰起来，（注9）昭示了一种立足于现代社会之上的、与传统截然不同的“时代精神”。（注10）
（二）东方经济法（社会主义经济法）的发展历程
中国法制现代化的道路可谓一波三折，经历了辛亥革命所引发的第一次法律革命，新中国成立所形成的第二次法律革命，和与改革开放相伴而生的第三次法律革命。（注11）在当代中国社会产生并迅速发展起来的经济法，遂成为由“发展现代市场经济”和“建设现代民主政治”汇合而成的改革与发展的时代主旋律的积极回响。（注12）
社会主义中国是东方经济法的代表国家，中国经济法的概念发端于党和政府的理论家胡乔木同志根据其1978年7 月在国务院一次会议上的发言整理成的长篇论文《按照经济规律办事，加快实现四个现代化》，（注13）其后一系列政府文件及党和国家领导人提出的要求制定经济法律法规的言论中频繁使用的“经济法”字眼，使得相关的立法实践和理论研究开始启动。由于当时中国刚开始进行经济体制改革，经历了之前那个“无法无天”的时代，正处于摸着石头过河的阶段，未来发展方向还不大明朗，学术研究中姓“社”还是姓“资”的敏感问题也令学者们不敢放开手脚，所以在蓬勃发展的各种经济法理论中，比较有影响力的学说多半跟政治、经济制度基本相同的前苏联经济法学说“原样照搬，如出一辙”。（注14）当然，这也算是一种学术上“省时省力”的权宜之计。
随着1986年我国《民法通则》的颁布及权力机关一纸《关于的说明》的出现，（注15）日益壮大的民商法获得了其应有的地位，而经济法的地位虽然也得到了正式承认，但其界限却被人为划定了大致的圈子，使得经济法基础理论的各种学说观点发生改变。学者们因之在一件事情上基本达成了共识：经济法只调整一定范围内的经济关系，与民商法的调整范围是有区别的。到了90年代初，随着东欧剧变和前苏联解体，以及我国决定深化经济体制改革建立社会主义市场经济，很多经济法的理论结合市场经济的运行规律和调节机制再次随势而动，出现明显的调整。但经济法理论界对内于一些基本问题分歧仍然比较严重，对外则与行政法的研究领域发生了较大的摩擦。（注16）
在实践中，我国到目前为止虽然在经济法主体、市场规制、宏观调控方面颁布了大量的经济立法，初步形成了一个经济法律群落，却仍然缺乏统一的理论指导，立法层级不高并且体系不完善，而且直到现在还没有出台单独的《反垄断法》、《国有资产法》，不能不说是一种遗憾。随着1999年《合同法》的颁布施行，以及原来的《经济合同法》、《涉外经济合同法》、《技术合同法》同时废止，宣告了合同制度对经济法体系的排斥，也发出了一个初步的信号：经济法的理论和实践出现了脱节的迹象。（注17）而在法院进行机构改革的过程中，更是把原来的经济审判庭撤销改为民事审判庭，表明了司法机关在审判实践中的一种极端不合理的狭隘的“小民事”倾向，（注18）一切似乎都在朝着不利于经济法的方向行进，令经济法的理论和实践发展暂时陷入了前所未有的困顿境地。
我们必须承认，自经济体制改革开始后，与在中国相对平稳发展的民商法理论和实践相比，经济法的产生和发展历程可以用“峰回路转”这个词来形容。这也从某种角度上说明了其本身的不成熟和不稳定以及发展的迅速性和曲折性。这些年形形色色经济法理论的层出不穷和大多数理论的“短命”状态，已经说明学者们在中国研究经济法现象这个新生事物是多么复杂和不易的事情。
但是，作为经济法理论的研究者，我们要对未来充满信心，因为“对于一切事物，尤其是最艰难的事物，人们不应期望播种与收获同时进行，为了使它们逐渐成熟，必须有一个培育的过程。”（注19）我们不奢望这篇文章可以建立起一种研究经济法的新体例，但却希望能够借以抛砖引玉，将经济法的理论研究从陈旧的传统思维和浮躁的学术风气中唤醒，则幸莫大焉。

一、经济法的缺位问题

这里所说的经济法缺位，主要指自经济法于现代社会产生后在各个方面上地位（位置）的缺失，使得经济法应该具有的价值和功能在经济生活中无法得到充分实现，有些为世界大多数国家普遍存在的现象，有些则在我国表现得更加突出。由此在社会主义中国造成的某些问题已经引起了经济法学者的注意，（注20）但大多数问题我们还重视不够或者没有进行系统研究，这与经济法作为独立部门法的地位是不相符的。以下将主要从经济法的历史发展、社会本源、理论研究、法律实践和价值体系五个方面来论述经济法的缺位问题，但在展开论述之前，我们先来探讨一个重要的关于如何认识经济法本质的小问题：