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刑事诉讼中的证据开示制度研究(上)/龙宗智

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刑事诉讼中的证据开示制度研究(上)

2000年12月18日 13:45 作者:龙宗智 来源:京,政法论坛(中国政法大学学报)
证据开示(Discovery)(注:对Discovery的中文翻译, 国内有不同译法,一是发现,二是开示,三是展示,四是先悉。第四种译法是由审判前的证据知悉所作的意译。鉴于这一程序着重解决诉讼双方之间的信息互给,即揭示和出示,本文采用证据开示这一译法。),是当事人主义或类当事人主义诉讼程序中一个十分重要的概念和制度。也就是说,在任何不采用案卷移送制度和实行控辩双方向法庭举证的诉讼结构中,证据开示具有不容忽视的重要意义。目前随着我国刑事诉讼制度的改革,围绕律师阅卷等证据开示问题产生了很大的争议并直接影响司法实践,证据开示已成为我国刑事诉讼所面临的一个十分突出的,可能妨碍诉讼公正和诉讼效率的迫切问题。本文拟采用比较研究和法理分析的方法,对证据开示制度的一般法理以及我国刑事诉讼中证据开示制度的设置问题作一探讨,以求为解决这一争议提供思路和办法。

一、证据开示的概念、内容和意义

(一)概念和内容

证据开示的基本涵意是庭审调查前在双方当事人之间相互获取有关案件的信息。根据《布莱克法律辞典》,Discovery 的本来的涵意是“了解原先所不知道的,揭露和展示原先隐藏起来的东西。”而在审判制度中,“它是一种审判前的程序和机制,用于诉讼一方从另一方获得与案件有关的事实情况和其他信息,从而为审判作准备。”(注:《布莱克法律辞典》1979年英文版第418—419页。)美国刑诉法学家大卫· W·纽鲍尔说,刑事诉讼中的证据开示,作为一种搜集证据的方法,是审判前在控诉方与辩护方之间进行的信息交换。(注: 参见DAVID W·NEUBAUER :《美国的法院和刑事司法制度》,第253页;第254页。)

在证据开示程序中,被开示的信息包括三种情况,第一种,也是主要的开示内容,是一方当事人(注:本文根据英美法并考虑叙述的方便将检察官亦称为当事人,但在我国刑事诉讼中,检察官在法律上未被视为诉讼当事人。)已经获得的或将在诉讼中使用的证据材料,如已作出的鉴定结论、检查报告,已收集的物证、书证,以及拟传唤出庭接受调查的证人的姓名和住址等。第二种是与案件有关的信息,例如,有的国家法律规定,在被告人作不在犯罪现场的辩护时,必须将这一辩护的内容以及与这一辩护有关的事实和证据事先通知检察官。同理,在法律规定被告人有必要向检察官告诉某种情况的时候,被告人就案件有关问题作出供述也被视为一种证据开示。第三种,不是直接提供有关的证据和其他信息,而只为诉讼对方提供搜集己方掌握和控制的某些情况的机会。例如,警方提供机会,使辩方律师能询问由警方控制下的被害人或受到威胁的重要证人。我国刑诉法第37条第2款规定, 辩护律师经人民检察院或者人民法院许可,并且经被害人或者其近亲属、被害人提供的证人同意,可以向他们收集与本案有关的材料。这一做法实际上也是一种特殊形式的证据开示。为了讨论问题比较集中,同时也考虑到我国刑诉法学界对证据开示问题缺乏研究的现状,本文对证据开示作狭义理解,即主要研究第一、二种情况,也就是对已获取的证据材料和其他有关信息的开示问题。

证据开示还可区分为正式的开示和非正式的开示。前者是制度化的,按法律要求所进行的开示,如庭审前在法官主持下诉讼双方进行的证据集中开示。后者则是非制度化的,由诉讼实施者在诉讼过程中对其掌握的有关信息和证据向对方所作的择机性介绍和透露。这种情况在美国刑事诉讼中尤为普遍。因为美国大部分刑事案件未经审判而采用辩诉交易解决。诉讼交易的前提则是辩护方了解检察官所掌握的案件情况和证据,由此决定作出辩方承诺的必要性、内容和方式。为此,检察官需不时向辩护方透露控方所掌握的证据和事实。大卫·W·纽鲍尔说, “从检察官的观点看来,被告常常只是告诉他们的辩护律师部分情况,因此,辩护律师如果了解检察官所掌握的证据,能够帮助其恰当地判断被告所作的诉讼抗争是否是无意义的。例如一个盗窃案件,被告告诉他的律师,警察从作案现场的几个街区外逮捕了他,他与案件毫无联系。但检察官则是另一种说法:根据警察的报告,执行日常巡逻检查任务的警察巡逻车在作案现场停下,其车灯照出有人在被盗的商店里。于是警察绕到商店后门,看见一个疑犯离开商店进入一辆小汽车。他们追逐这辆车,后在几个街区外拦截了它,发现车内装满被盗货物,即逮捕了这名疑犯。在经过这样非正式的证据开示后,检察官估计辩护律师将回到其委托人处说,‘你对我撒谎,你这小子,告诉我实情,要不然我就不干了’。当然,检察官通常只开示证据的强项,一般不暴露其弱点。”(注:参见DAVID W·NEUBAUER :《美国的法院和刑事司法制度》, 第253页; 第254页。)本文的论题是证据开示制度,因此主要论及正式的证据开示。

(二)意义

在法官职权主义即非对抗制诉讼中,实行辩护律师阅卷制度,由于一切证据材料被汇聚于案卷,而检察院起诉实行案卷移送制度,侦查案卷往往成为实际裁判的根据。为保证律师的辩护权,法律一般赋予律师查阅全部案卷的权利。同时律师到法院查阅案卷也不至于发生障碍,而且非对抗制结构及检察官在这种结构中的客观义务使律师阅卷不会发生特别的困难(注:根据学者的分析,检察官的客观义务基本上属于大陆法系职权主义诉讼中的概念,其特征是检察官职务行使中的超当事人的要求,即对被告有利与不利的因素均予注意和斟酌,从而客观地执行职务。见松本一郎《检察官的客观义务》,《法学译丛》1980年第2 期。)。加之由于诉讼主要由国家机关依职权推进,律师手中难以掌握重要证据,因此庭前向检察官展示并不成为一个重要的诉讼问题。

但在具有对抗制特征的诉讼程序中,证据开示显示出十分重要的意义。因为对抗制(adversary system,即当事人主义)的基本法理是将辩护方和控诉方设计为对立和对抗的双方,彼此都会采用各种“竞技”的手段,包括尽可能的搜集和使用有利于己的证据,同时削弱对方的进攻和防御能力。在这种情况下,证据开示问题就随之而突出出来。著名的德国刑诉法学家赫尔曼认为:“根据对抗制进行的公判审理,是以当事人为中心的类型。为了准备公判审理,不仅起诉一方,就是辩护一方也必须收集自己方面的证据。辩护方面通常不是完全无权要求事前出示和查阅检察方面持有的证据,就是这种权力受到一定的限制。双方当事人可以根据起诉、交换诉状以及承认不利事实,来限定辩论的焦点,并由他们决定提出证据和询问证人的顺序。”“与对抗制的情形不同,审问制程序中的辩护人通常是在公判审理前有查阅起诉方面证据的权利。当然,这种查阅如妨害事后的调查审问则又当别论。”(注:赫尔曼:《刑事诉讼的两个模式》,西南政法学院编《国外法学参考》1982年第2期。)

鉴于对抗制即控辩双方作法庭举证的诉讼程序中相互交换信息的困难,法律有必要设置专门的程序来解决证据开示问题。一般认为证据开示制度设置的目的有三点,一是确认对立当事人之间的争议点即诉讼的焦点;二是得到与案件有关且为诉讼准备所必要的证据信息;三是获取在正式审理(trial)中可能难以取得的相关信息。 而达到这些具体的诉讼目的所欲实现的政策性目标,也就是设立证据开示制度的基本意义之所在,是保证诉讼的公正和效率。

这里的公正主要是指实质的公正,即真实的发现。美国大法官特雷勒(Traynor)说, “真实最可能发现在诉讼一方合理地了解另一方时,而不是在突袭中。”( 注: Roger J. Traynor, Ground Lost inCriminal Discovery, 39 N. Y. U. L. Rew 228, 249 (1964)。)人们认为,开示程序就是为了让事实本身,而不是突袭或技巧来决定审判的命运。理由是:开示程序能够让诉讼各方都能在审判前对证据作仔细的调查和认真的审查思考。这一方面使得调查更为彻底和全面,另一方面也使诉讼双方在审判前能作充分的诉讼准备,因此而能在审判中针对那些貌似真实的情况进行提问和检验从而获得案件的真实。反之,如果诉讼一方突然对诉讼对方提出其没有准备的问题和有关的证据,其中蕴涵的信息和诉讼主张就很难得到充分的质询(交叉询问),陪审团或法官可能不正确地得出这种信息是真实的和主张是合理的结论。

诉讼效率也是证据开示欲实现的一项目标。因为如缺乏庭前的证据开示,庭审时诉讼当事人为了解和把握各种突然出现的情况往往要求中断开庭以核实有关情况。这不仅造成诉讼的拖延,而且使集中审理难以实现,这又反过来影响庭审的质量。因为集中和不间断的审理是言词审理主义的必然要求,诉讼的拖延使法官难以形成正确的心证,势必增加法官的臆断。

不过也应当看到,对证据开示,从过去到现在都存在有不同意见。有人否定证据开示的必要性,认为:1.当事人主义是当事人对抗和对等,一方向另一方承担开示证据的义务是违背当事人主义的;2.如果承认证据开示的话,可能产生威胁证人和隐藏罪证的情况。例如,当诉讼一方了解了对方准备召唤出庭证人的名字和住址,可能对证人进行威胁利诱,极端的甚至消灭其存在。3.如果承认庭审前的证据开示,庭审中的调查和辩论活动将被“低调处理”,使庭审在一定程度上失去意义,在诉讼中还可能产生无谓的混乱。(注:日本《刑事诉讼法》下册,早稻田司法考试研究中心编,1988年3月出版,第159页;第160页。) 需要指出,就当事人对抗和对等来否定开示的必要性,实际上是以形式上的当事人主义为根据。它忽视了当事人主义程序仍然须追求案件的客观真实并反对依靠诉讼中突袭和技巧来决定诉讼的命运。同时这种主张也忽视了当事人双方间在搜集证据能力上的差别。在检察官掌握有多数证据的情况下,唯有承认证据开示义务,才能真正实现当事人对等。正如一位英国专家最近指出的:“检察官对证据的开示是对抗制的一个不可分割的部分。辩护律师对从事案件调查只有很有限的资源、能力和愿望。在作案与罪行被确定之间有限的时间范围常常不允许律师进行充分的调查。警察承担着不偏不倚地从事案件调查从而搜集和保存相关证据的责任,尤其是那些具有诉讼意义的证据。因此最重要的是全部被搜集的资料的完整性和诉讼各方均能获得这些证据资料。”(注:查尔斯·波纳德:《现在的课题:关于证据开示的一个案例》,英国《刑事法评论》1994年第1期。) 否定论的第二、第三项理由虽有一定的合理性,但只是要求我们为防止这种弊端的出现,应在确定证据开示方式、范围以及配套性保障措施上多下功夫,以防止当事人滥用开示制度影响诉讼。这方面的问题也不能成为全面否定开示制度的根据。从世界上实行当事人主义或类当事人主义(如日本、意大利等国所谓的混合式但在技术上以当事人主义为特征的诉讼形式),均无例外地肯定并实行证据开示制度,不过开示制度的具体内容有所区别。而且从发展看,证据开示普遍呈现扩大趋势。这一制度日益受到人们的重视。

我国刑诉法经全国人大修改后,审判程序发生了重大的变革。一是律师较早地介入诉讼;二是检察院移送起诉时,不再移送诉讼案卷,起诉书只附送证据目录、证人名单和主要证据复印件或者照片;三是庭审采取了主要由控诉方和辩护方举证的所谓控辩式或类似控辩式的诉讼形式,这使我国的审判方式在技术上已具有一定的对抗制特征。这就使得证据开示成为一个十分值得注意的问题。然而,我国刑诉法对证据开示缺乏明确的规定,如对审判前律师到何处去查阅检察官所掌握的证据材料就欠缺说明,而检察机关否认律师有权到检察院阅卷,这就使律师只能十分有限地了解检察官所掌握的证据,使得原来刑诉法中的律师查阅全部证据的权利在新法中处于一种虚置的状态。这无疑会对律师辩护以及整个刑事诉讼发生重要的影响。在另一方面,对辩护律师应当在开庭前向检察官方面出示哪些证据在法律上也无规定。这些“制度欠缺”问题的出现,一方面是因为我们在法律修改时对新的审判方式对证据开示制度的要求认识不足,另一方面也因为存在某些法律技术上的问题。为了我国刑事诉讼制度的合理运行,我们应当认真研究证据开示制度的设计和设置问题。

二、国外证据开示程序的要点和法理

为了便于把握,这里先举出近年英美法院处理的两起具有典型性的案件。其一是英国泰晤士河谷地区刑事法院受理的一起刑事案件。一天清早,两名驾车巡逻的警官怀疑正行驶的一辆带蓬货车有问题,在追逐了一段距离后将其拦截下来。经简单地询问车上的三个人,警察决定对该车进行搜查。发现一台通常被罪犯用于跟踪警察电台频率的无线电跟踪器、六个瓶子,每个中装满二加仑汽油,而且做成适于用作造成严重损害的燃烧弹类型。其他被发现的物品还表明燃烧瓶是准备马上使用的。这三人被逮捕,其住房被搜查,证实这三个人是“动物解放阵线”的活跃分子并一直与该组织保持联系。在问及有关问题时,这三人均保持沉默。候审时,三名被告被保释。在警察和检察官之间连续开了几次会,研究此案的起诉。由于关于这个组织的有关材料是警察从某个资料中心的计算机中查到的,如果对外暴露这些记录,会对进一步调查该组织造成损害。在当地警方与相关的国家情报机构协商后,检控方经认真考虑拒绝了法官关于向辩护方出示电子计算机信息的要求。法官因此而对被告作出了无罪裁决。三名被告中的一人后来向新闻媒介发表谈话称,“我们打算用这辆货车转移那些动物然后毁了这辆车,审判流产的唯一原因是检察官拒绝向我们的辩护律师出示那些警方从计算机获得的关于我们的资料”。(注:查尔斯·波纳德:《现在的课题:关于证据开示的一个案例》,英国《刑事法评论》1994年第1期。)

另一起案件发生在美国。俄亥俄州的弗兰克·威尔莫斯被控对四名与他和他妻子同住的精神障碍患者实施性侵犯。在审判中,威尔莫斯要求传唤一名关键的证人——大卫·米勒医生作证,称该医生会证实他本人是性无能,不可能从事有的受害者作证的罪行。但审判法庭拒绝了让米勒医生出庭作证的要求,因为威尔莫斯的辩护律师在审判前未向检察官告诉米勒医生的姓名,因而违反了俄亥俄州的证据开示规则。威尔莫斯被判有罪。(注:特里斯·M ·迈尔斯《违反相互开示规则:辩护律师的过错由无辜委托人承担》,美国《刑事法评论》第33卷,1996年春季号。)

这两起关于证据开示程序的案件,涉及到诉讼双方对证据开示的责任、证据开示或者不开示的范围、违反证据开示规则的法律后果以及证据开示的时机等问题。以下作具体分析:

(一)关于诉讼双方证据开示的责任。

在美国,刑事案件中诉讼双方的证据开示责任,直到本世纪五、六十年代还十分有限而且有争议。 美国最高法院大法官布伦南(WilliamBrennan)在1963年还呼吁要强化证据开示制度。他指出:“在1958 年的联邦刑事诉讼规则中规定仅在地方法院,法官可以根据被告方的诉讼动议要求检察官开示某些文件或物证,而且被告方还必须向法官表明这一开示对于其诉讼准备具有实质性意义。”他还指出,“在大多数州,被告就证据开示的权利十分有限。”(注:布伦南:《刑事起诉:竞技还是寻求真实》,《华盛顿大学法学论坛》第68卷(1990年)。)在六十年代中期和七十年代期间,美国刑事诉讼的证据开示程序受到重视并得以加强。(注:美国证据开示制度的现代发展被认为起始于1963年布雷迪诉马里兰州案。在该案中,最高法院裁决,根据请求检察官必须开示有实质意义的有利被告的证据。特里斯·M ·迈尔斯《违反相互开示规则:辩护律师的过错由无辜委托人承担》,美国《刑事法评论》第33卷,1996年春季号。)然而即使在当时,证据开示程序还只是所谓的单行道(a way street);各州仅仅要求检察官向被告方开示证据。尔后,各州扩大了证据开示制度的适用,要求实行对等原则:被告方同样向检察官开示其所获证据,即实行相互开示制度(reciprocal discovery)。这意味着,如果辩护方要求从检控方获得证据开示,辩护方也必须对检控方开示与案件有关的证据和信息。现在有些州还要求辩护方无论是否从检控方获得信息,都必须向对方作出开示。(注:特里斯·M ·迈尔斯《违反相互开示规则:辩护律师的过错由无辜委托人承担》,美国《刑事法评论》第33卷,1996年春季号。)

在英国,证据开示被认为是对抗制诉讼程序的一个核心问题。然而长期以来只要求检控方向辩护方开示证据,而辩护方除少数情况外,不承担一般的开示责任。其理由一是根据所谓“自然正义”,要求控诉方不得利用其资源优势而不公平地处于审判上的有利地位,为此辩护方在审判阶段应得到某些手段补偿以实现控辩双方的“平等武装”(equality of arms);二是根据无罪推定原则,被告没有责任向检控方说明情况, 也不必回答对方的问题, 直到“初步证据事实”(prima facie)已由检控方确立。英国证据开示制度比美国更强调检控方向辩护方的证据开示而不如其强调开示的相互性,分析其原因可能与英国对律师执业有更严格的职业道德和纪律要求,而且由于英国警察的较高素质,辩护方更多地依赖警方获取的证据材料有关。这种情况下,辩方证据开示对检控的作用比美国小。而美国刑事诉讼对抗因素更为强烈,其弹劾制侦查(即检控方和辩护方同时搜集证据的所谓双轨制侦查(注:何家弘编著《外国犯罪侦查制度》“单轨制侦查与双轨制侦查”,中国人民大学出版社1995年10月版。第26—30页。))的特点更为突出,因此如果检察官在庭前不了解对方证据,将难以有效地实施公诉。在英国这种情况则较为缓和。

然而,英国的证据开示制度目前也进入了改革阶段。其基本趋向是强化辩护方的证据开示责任。这是因为, 在刑事诉讼中, 突袭辩护(ambush defences)成为较为普遍的情况,尤其在一些重罪案件中, 被告方出席法庭时,有仔细准备的辩护,而这些辩护通常是建立在检控方所出示的证据的基础上但其辩护所依据的事实和证据是检控方事前不清楚的。这种情况下,面对缺乏思想准备的辩护突袭,在庭审的有限时间内,检察官难以作出有成效的反击或对辩护证据作合理的验证。为此,英国关于刑事诉讼的国家委员会建议:“辩护方如果将在法庭上举证,应该要求其在庭前向检控方作充分的披露,以使检控方了解辩护的实质性内容。”这个建议得到政府和多方的支持,应当说很有希望成为立法。(注:罗格·林:《审前开示的政府建议:因对被告无所知》,英国《刑事法评论》1995年10月号;特里斯·M ·迈尔斯《违反相互开示规则:辩护律师的过错由无辜委托人承担》,美国《刑事法评论》第33卷,1996年春季号。)这种改革与英国近年来限制沉默权的改革其趋向是一致的。

日本战前实行旧刑诉法时期,采用职权主义诉讼程序,检察官提起公诉时,须向法院提交全部侦查所获证据。辩护人因此而能够在法院阅览案卷,斟酌证据进行防卫准备。战后借鉴美国法,实行所谓“技术性当事人主义”,即在诉讼尤其是审判程序的设置上,就具体的程序性和技术性特征而言,类似美国的当事人主义,但日本又保留了对实体真实主义的执着追求并在程序中予以体现。但既然具有当事人主义的“技术性格”,就必然要采用证据开示程序。因为现行法采用起诉状一本主义,检察官在提起公诉时仅提出起诉状,相关证据只是在法庭证据调查后才移交法院由法院保管。为此,现行刑诉法规定了双方在庭前作证据开示的责任。即刑诉法第299条第1项规定:“检察官、被告人或辩护人请求讯问证人、鉴定人、通译人或翻译人时,应当预先给予对方知悉他们的姓名及住所的机会。在请求调查证据文书或证据物时,应当预先给与对方阅览该项证物的机会。但对方无异议时,不在此限。”可见这一规定确立了诉讼双方相互作证据开示的明确责任。

从以上三个最具典型性的国家的证据开示制度可以看出:其一,证据开示制度对于当事人主义或类当事人主义的诉讼程序十分必要,因而应当确立当事人的证据开示责任;其二,从历史看,证据开示是由单方开示向双方开示发展。总的看,在辩护律师具有取证权的情况下,证据开示责任应当是相互性的,即使也许一方的责任更大;这样才能有利于全面实现开示制度欲达到的公正与效率的目的。其三,也应当看到,由于检察官具有更充分的资源而且其搜集的证据往往构成案件事实的主要基础,从这一实际出发,检察官承担证据开示责任的诉讼意义大于辩护方。也就是说,在一般情况下,代表国家权力的检察官对处于民间势力的辩护方负有更大的证据开示责任。当然,反向的开示也不可缺少,否则,不仅影响诉讼的效益,而且也妨碍检察证据开示的积极性,从而反过来又影响辩护方及时和有效地获取实质性的案件信息。
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证据的采用标准

《中国刑事法杂志》2000年第3期
  在不同的司法和执法等与法律事务有关的活动中,证据的采用标准并不完全相同。例如,仲裁、公证、行政执法和行政监察等活动和诉讼活动的证据采用标准就有所不同;刑事诉讼和民事诉讼的证据采用标准也会有所不同;在侦查、起诉、审判等不同的刑事诉讼阶段,证据的采用标准仍然会有所不同;证人证言和物证书证等不同种类的证据还会有不同的具体采用标准。然而,在各种与法律有关的证明活动中,证据的采用标准还是有一些共性的东西,即一般采用标准,包括采用证据的客观性标准、关联性标准和合法性标准。这些也就构成了证据采用标准的基本内容。?
  一、采用证据的客观性标准?
  证据的客观性是指证据应该具有客观存在的属性,或者说,证据应该是客观存在的东西。无论是在刑事、民事、行政等诉讼活动中,还是在仲裁、公证、监察等非诉讼法律事务中,采用的证据都必须具有客观存在性。然而,这种解释过于抽象,很难在司法和执法实践中作为采用证据的具体标准。?
  在具体的司法和执法活动中,采用证据的客观性标准应该包括两个方面。首先,证据的内容必须具有客观性,必须是对客观事物的反映。虽然这种反映可能会有错误和偏差,但是它必须以客观事物为基础。纯粹的主观臆断,毫无根据的猜测,以及梦幻中的情节和迷信邪说的咒语,即使被当事人提供为证据,也不具有可采性。?
  其次,证据必须具备客观存在的形式,必须是人们可以某种方式感知的东西。无论是物证、书证,还是证人证言、鉴定结论,都必须有其客观的外在表现形式,都必须是看得见摸得着的东西。如果对案件有关情况的反映仅存在于某人的大脑之中,没有以证人证言或当事人陈述等形式表现出来,那它就不具备证据的可采性。诚然,由于人脑本身就是物质的高级存在形式,所以存在于人脑中的信息也具有一定的客观性,但是这种存在形式无法让他人感知,不符合采用证据的客观性标准。?
  随着电子技术和信息技术的飞速发展,“电子文书”已经成为人们面临的一个重要的证据问题。例如,一些公司企业的日常业务和商务往来在一定程度上实现了“无纸张文书管理”,那么,存储在计算机硬盘或软盘中的有关文件是不是证据?它们是否具备了证据采用标准所要求的客观性?毫无疑问,这些文件也是证据,而且也具有一定的客观性,但是因为它们仅存储在“电脑”中,犹如存在于人脑中的与案件有关的信息一样,没有以别人可以感知的客观形式表现出来,所以还不符合采用证据的标准。当然,如果这些文件被“电脑”打印出来,或者在法庭上通过计算机屏幕显示出来,那它们就具备了证据的客观表现形式,也就可以采用了。?
  在此需要指出一点,证据具有客观性,但是证据并非纯粹客观的东西,而是人的主观认识与客观事物相互结合的产物。例如,当事人陈述和证人证言显然是有关人员主观上对客观存在的案件事实的认识结果。正因为如此,当事人陈述和证人证言等证据中才存在着不符合案件事实的可能性。严格地说,任何形式的证据中都包含有人的主观因素。有人认为,物证就是纯客观的证据,其中没有任何主观因素。美国著名法庭科学家麦克唐奈曾经说过:“在审判过程中,被告人会说谎,证人会说谎,辩护律师和检察官会说谎,甚至法官也会说谎。惟有物证不会说谎。”①这种理解不无偏颇。物证自身固然可以说是客观的,没有主观因素的,但是物证自身却不能证明案件中的任何问题。任何物证要想证明案件中的有关事实,必须与有关人员的行为联系起来,必须依赖于有关人员的活动。例如,某杀人现场上有一把带血的匕首。它自己能够证明案件事实吗?否!首先要有人将它从现场上提取并作为证据;然后要有人对它进行检验或辨认,以便确定它与案件事实或嫌疑人的联系。只有当有关专家通过对刀上的血痕或尸体伤口的鉴定结论确认它就是致被害人死亡的那把凶器,或者有关证人通过辨认确认它就是某个嫌疑人的刀时,它才能发挥证明的作用。而在这一过程中,它也就不可避免地“染上”了有关人员的主观因素。由此可见,任何证据都在不同程度上包含有人的主观因素。这正是司法人员和执法人员依靠证据处理案件时可能发生错误的根源之一,也是司法人员和执法人员必须对各种证据认真审查评断的原因之一。不过,这个问题已经超出了证据采用标准的范畴,不再赘述。
  二、采用证据的关联性标准
  证据的关联性或相关性,指的是证据必须与需要证明的案件事实或其他争议事实具有一定的联系。对于司法和执法实践来说,这种解释显然也太抽象,不具备可操作性,难以作为采用证据的具体标准。不过,证据的关联性本身就是一个很难用语言界定的概念。正如华尔兹教授所指出的:“……相关性实际上是一个很难用切实有效的方法界定的概念。相关性容易识别,但却不容易描述。”②
  从哲学的角度来说,客观事物之间的联系是普遍的和绝对的。任何两个事物之间都存在着一定的联系,只不过这联系的形式和性质各不相同。严格地说,即使在所谓“风马牛不相及”的事物之间,人们也总可以找到某种联系。例如,在澳大利亚的一只蝴蝶扇动翅膀的动作与太平洋台风的形成之间也存在着某种微弱但绝对不可否认的联系,因为它们都与空气的运动有关;城市的汽车和乡村的树木之间似乎是毫无关联的,但是仔细分析,人们仍然可以从环境保护、生产生活、物质成分等许多方面找出二者之间的联系。从这个意义上讲,任何证据与任何案件事实之间都具有关联性,因为它们至少都是共同存在于这个宇宙之中的物质。然而,这种普遍存在的关联性显然不能作为司法和执法活动中采用证据的标准,而只能作为我们研究和理解证据关联性的出发点。
  从司法证明的角度来说,采用证据的关联性标准要求每一个具体的证据必须对证明案件事实具有实质性意义。换言之,一个证据的使用必须对证明案件事实或其他争议事实有确实的帮助,因此又可以称为证据的“证明性”。但是,证据对案件事实的“证明性”有大有小,有强有弱,而司法证明活动要受多种因素的限制,不可能无限期无范围地进行下去,所以作为证据的采用标准,证明性必须达到一定的程度或水平。
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另外,人们对证据关联性的认识也会受到科学技术等因素的影响。一些过去被认为没有关联性的东西,随着科学技术的发展,有可能就具有了关联性。例如,过去人们不知道在人的血压、呼吸频率和皮肤电阻等生理变化和人的说谎行为之间有关联,但是后来的科研成果证明二者之间确有一定的联系,于是这些心理和生理测试的数据对于有关人员陈述的真实性问题,就具有了关联性。
  司法人员和执法人员在评价证据的关联性时一般要考虑两个方面的因素:一个是时间和人力的耗费是否允许采用该证据;另一个是该证据的采用是否会给证明带来不必要的干扰或混乱。例如,一个34岁的被告人在14岁的时候曾经在商店里偷拿过商品的行为对其当前面临的故意杀人罪指控具有关联性吗?一个受贿案件的证人在厕所里听到隔壁有人说该案的被告人曾经受贿多少万元的陈述对证明案件事实有证明性吗?对这两个问题的回答都应该是肯定的,但是它们又都不符合采用证据的标准,因为前者的关联性过于遥远,后者的证明性过于微弱。由此可见,证据与待证事实之间的联系必须具有实质性的证明意义。
  综上所述,人们在具体的司法和执法活动中可以把证据的关联性标准分解为以下三个问题:第一,这个证据能够证明什么事实;第二,这个事实对解决案件中的争议问题有没有实质性意义;第三,法律对这种关联性有没有具体的要求。通过回答这三个问题,人们就可以比较准确地把握具体证据的关联性了。
  三、采用证据的合法性标准
  证据的合法性大概是我国证据法学领域内最有争议的问题之一。一派学者认为证据必须具有合法性,或者说合法性是证据的基本特征;另一派学者则认为证据不必具有合法性,或者说合法性不是证据的基本特征。如前所述,只要不在证据概念的层面上讨论这个问题,而是在证据的采用标准上讨论这个问题,人们的观点就容易统一了。作为证明根据的材料无论是否具备合法性,都可以称为证据,但是每一件证据能否在具体的司法和执法活动中被采用,还要看其是否具备合法性。无论是在刑事诉讼、民事诉讼还是行政诉讼中,无论是在仲裁、公证、行政处罚还是行政监察中,合法性都是采用证据的重要标准之一。
  证据的合法性标准包括以下内容:第一,证据的主体必须符合有关法律的规定。这主要指各种“人证”。例如,我国的刑事诉讼法和民事诉讼法都对证人能力作出了一些限制性规定,因此那些不具备证人能力的人提供的证言即使具备了客观性和关联性,也不能采用;基于同样的理由,不具备鉴定人资格的人做出的鉴定结论当然也不符合证据的合法性标准;此外,行政机关超越其法定权限收集的证据,亦属于主体不合法的证据,不能采用。第二,证据的形式必须符合有关法律的规定。例如,我国刑事诉讼法规定鉴定结论和勘验检查笔录上必须有鉴定人员或勘验检查人员的签名盖章,因此那些没有上述人员签名盖章的鉴定结论和勘验检查笔录就属于形式不合法的证据,不能采用;另外,如果法律规定证明某种民事关系存在的证据必须以书面形式,或者必须经过公证,那么不具备相应形式的证据也就不能采用。第三,证据的收集程序或提取方法必须符合
法律的有关规定。例如,我国刑事诉讼法禁止刑讯逼供,因此使用刑讯手段提取的被告人口供就不具有这种证据的合法性;我国行政诉讼法规定被告人在诉讼过程中不得自行向原告和证人收集证据,如果作为行政诉讼被告人的行政机关这样做了,那么其收集的证据也因程序不合法而不能采用。
  由此可见,不具备合法性的证据包括主体不合法、形式不合法和程序不合法三种情况。然而,无论哪一种情况下的不合法证据也都是证据。我们不能因为一支带有被害人血迹的匕首是非法搜查所获得的,就说它不是证据;也不能因为被告人供述是刑讯逼供的结果就说它不是证据。它们都是证据,只不过是不能被采用的证据。
  采用证据的合法性标准必须以特定的法律规定为前提。在不同的法律制度下,证据的合法性可以具有不同的内容。譬如在封建社会的法律制度下,通过刑讯获取的被告人供述当然具有合法性。另外,对于不同的司法或执法活动来说,法律规定的证据采用标准不同,合法性的含义也就有所不同。例如,我国最高人民法院的司法解释规定未经对方当事人同意私自录制的谈话录音不得作为民事诉讼中的证据使用。因此,就民事诉讼而言,这种录音证据就不具有合法性,不能采用。但是我国的刑事诉讼法律中没有这种规定,所以未经对方当事人同意的谈话录音就具有合法性,可以采用。在仲裁、公证、行政处罚和行政监察等活动中,具体采用证据的合法性标准也不完全相同。诚然,法律规定是可以修改的,证据合法性的内容也是可以改变的。总之,证据必须在主体、形式和程序方法上符合有关法律的规定,才能在相应的证明活动中被采用。在现代法治社会中,强调采用证据的合法性标准具有特别重要的意义。
 (单位:中国人民大学法学院)
  ①阿尔弗雷德·刘易斯:《血痕弹道指纹探奇》,何家弘译,群众出版社1991年版,第1页。
  ②乔恩·华尔兹:《刑事证据大全》,何家弘等译,公安大学出版社1993年版,第64页。

吕梁市人民政府办公厅关于印发吕梁市物业管理暂行办法的通知

山西省吕梁市人民政府办公厅


吕政办发[2005]170号

吕梁市人民政府办公厅关于印发吕梁市物业管理暂行办法的通知

各县市区人民政府,市人民政府各委、办、局,市直企、事业单位:

现将《吕梁市物业管理暂行办法》印发给你们,请认真遵照执行。


二OO五年八月二十八日




吕梁市物业管理暂行办法

第一章总则

第一条为了规范我市物业管理活动,维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益,保障物业的合理使用,创造和保持整洁、安全、文明、舒适的人居环境,根据国务院《物业管理条例》、《山西省物业管理条例》和其它有关法律、法规,结合我市实际,制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内的物业管理。

第三条本办法所称物业,是指房屋及配套的设施设备和相关场地。

本办法所称业主,是指房屋的所有权人。业主在物业管理活动中的权利和义务按照国务院《物业管理条例》的有关规定执行。

本办法所称物业使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

物业使用人对物业的权利、义务由业主和物业使用人约定,但约定不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。物业使用人违反本办法和业主公约的规定,有关业主应当承担连带责任。

第四条新建住宅小区必须按照本规定统一实行物业管理。鼓励机关、企(事)业等单位推行物业管理。

第五条物业管理实行业主自治管理与物业管理企业专业管理服务相结合的原则。

物业管理应当向社会化、专业化、市场化发展,提高服务质量,改善人居环境。

第六条吕梁市建设局是本市物业管理的行政主管部门。吕梁市房地产管理局、各县市区人民政府房地产管理局(中心)负责本行政区域内的物业管理工作。

各有关行政管理部门按照各自的职责,协同市、县房地产管理部门做好物业管理工作。

第二章业主和业主大会

第七条一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。只有一个业主的,由其履行业主大会、业主委员会职责。业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第八条物业管理区域的划分应当遵循下列原则:

(一)方便居民的生活和工作;

(二)有利于对物业实施统一管理;

(三)有利于社区建设与管理。

第九条有下列情形之一的,市、县房地产管理部门可以将其确定为一个物业管理区域:

(一)属于独立封闭式小区的;

(二)处于同一街区或者位置相邻的;

(三)配套设施设备可以共享的;

(四)其他可以整治成一个物业管理区域的。

根据前款第(二)、(三)、(四)项确定的物业管理区域,建筑物规模一般不小于3万平方米。

物业管理区域划分后,市、县房地产管理部门应当在物业管理区域内公告。

第十条市、县房地产管理部门要建立物业管理区域档案。档案资料应当载明下列事项:

(一)物业管理区域的范围、占地面积和建筑面积;

(二)共用设施设备情况;

(三)建设单位、产权单位;

(四)业主总户数、居住人口、产权构成比例;

(五)物业管理企业名称、管理时间。物业管理企业变更的,业主委员会应当及时向市、县房地产管理部门备案。

第十一条在一个物业管理区域内,有下列情形之一的,业主、建设单位(或者公有住房出售单位)、物业管理企业均可以向市、县房地产管理部门提出召开首次业主大会会议的报告:

(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上的;

(二)房屋出售并交付使用的建筑面积不足50%,但自第一个业主入住之日起满2年的。

市、县房地产管理部门应当自收到报告之日起30日内,指导成立首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。

筹备组由业主直接推举产生的业主代表和建设单位(或者公有住房出售单位)组成。筹备组组成人员名单确定后,以书面形式在物业管理区域内公告。公告时间不少于7日。

第十二条筹备组负责下列筹备工作:

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(二)提出业主大会议事规则和业主公约草案;

(三)登记和确认业主身份,核定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

(四)提出业主委员会委员产生草案;

(五)其他准备工作。筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前,将前款所列内容以书面形式在物业管理区域内公告。公告时间不少于7日。

第十三条筹备组应当自成立之日起30日内,在市、县房地产管理部门的指导下,组织业主召开首次业主大会会议。

第十四条业主在首次业主大会会议上的投票权数由套(处)票和面积票组成,具体按照以下标准确定:

(一)住宅物业一套计1票,其建筑面积达到200平方米计2票,达到300平方米计3票,以此类推;

(二)非住宅物业一处计1票,其建筑面积超过100平方米,每增加50平方米增加1票。

业主在第二次及其以后的业主大会会议上的投票权数由业主大会议事规则规定。

第十五条业主大会会议应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

业主大会作出决定,应当经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会制定和修改业主公约、业主大会议事规则、专项维修资金使用和续筹方案,选聘和解聘物业管理企业,应当经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

第十六条一个物业管理区域内业主在300人以上的,可以以幢、单元、楼层等为单位推举一名业主参加业主大会会议。被推举业主应当于参加业主大会会议7日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求推举业主的意见。凡需投票表决的事项,应当由推举业主本人根据投票权数签署赞同、反对或者弃权的书面意见,由被推举业主收集并提交业主大会,作为投票时的表决意见。

被推举业主因故不能参加业主大会的,推举业主可以另外推举一名业主参加。

第十七条业主委员会由业主大会选举产生,是业主大会的执行机构。

业主委员会委员的人数应当是5至15人的单数,业主委员会任期为3至5年,可以连选连任。

召开业主委员会会议必须有过半数委员出席,所作决定必须经业主委员会全体委员半数以上同意。

第十八条业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列资料向市、县(市)房地产管理部门备案:

(一)业主大会成立的情况;

(二)业主大会议事规则;

(三)业主公约;

(四)业主委员会委员的基本情况。市、县房地产管理部门应当自收到备案资料之日起7日内,协助业主委员会办理印章刻制等相关手续。

业主委员会换届、委员资格终止或者变更,应当重新备案。

第十九条业主委员会认为有必要,或者有20%以上业主提议,可以变更业主委员会委员;变更业主委员会委员的,应当召开业主大会会议作出决定,并以书面形式在物业管理区域内公告。

第二十条业主委员会委员有下列情形之一的,经业主大会会议通过,其业主委员会委员资格终止:

(一)因物业转让、灭失等原因不再是本物业管理区域业主的;

(二)连续3次无故缺席业主委员会会议的;

(三)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

(四)以书面形式向业主大会提出辞呈的;

(五)拒不履行业主义务的;

(六)因其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。

业主委员会委员应当自委员资格终止之日起3日内,将其保管的财务凭证、档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。

第二十一条业主大会、业主委员会应当按照国务院《物业管理条例》有关规定履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

业主委员会委员不得在为本物业管理区域提供服务的物业管理企业中任职。

业主大会、业主委员会作出的决定,应当予以公布。业主大会、业主委员会作出的决定对物业管理区域内全体业主和物业使用人具有约束力。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,市、县房地产管理部门应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

第二十二条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;经费的筹集、管理和使用的具体办法,由业主大会议事规则规定。业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内的显著位置公布,并接受业主的监督。

第三章物业管理企业

第二十三条物业管理企业应当依法取得物业管理企业资质,并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。从事物业管理的人员,应当依法取得职业资格证书。

物业管理企业应当在经营服务场所公示营业执照、资质证书和从业人员的职业资格证书。

第二十四条物业管理企业在物业管理活动中享有下列权利:

(一)根据法律、法规的规定和物业服务合同的约定,制定物业管理工作制度;

(二)根据物业服务合同实施物业管理,收取物业服务费用;

(三)选择专业性服务企业承担专项服务业务;

(四)制止损害物业或者其他侵害业主公共利益的行为;

(五)法律、法规规定的其他权利。物业管理工作制度涉及约束业主行为的,应当经业主大会审议通过,或者经持有二分之一以上投票权的业主书面同意后执行。

第二十五条物业管理企业在物业管理活动中应当履行下列义务:

(一)履行物业服务合同;

(二)接受业主、业主大会和业主委员会的监督;

(三)执行物业管理行业规范、服务标准;

(四)妥善保管物业有关资料;

(五)接受有关行政管理部门的监督管理;

(六)法律、法规规定的其他义务。

第二十六条物业管理企业被解聘的,应当自收到解聘通知之日起10日内与建设单位或者业主委员会办理物业的交接验收手续,并退出该物业管理区域。

第四章物业管理服务

第二十七条住宅小区开发建设项目在方案设计和设备安装过程中,应当具备物业管理所必须的物业管理服务用房、安全防范设施以及便于开展物业管理服务的各项功能。住宅小区分期开发、分期验收的,分期开发建设项目也应当具备实施物业管理的基本条件;不具备实施物业管理基本条件的,不得交付使用。

物业管理服务用房面积不应少于住宅小区总建筑面积的5‰。

第二十八条新建住宅小区商品房预售前,住宅出售单位应当通过招标方式选聘确立前期物业管理企业;未确立的,市、县房地产管理部门不得颁发商品房预售许可证书。

第二十九条住宅出售单位不得将住宅的共用部位、共用设施设备和住宅小区其他公共建筑、设施、场地的所有权、使用权单独转让。

住宅出售单位尚未出租、出售的空置房屋,其物业管理服务费用由住宅出售单位承担,并享有和承担相应的权利、义务。

第三十条住宅小区经房地产部门组织综合验收合格后,住宅出售单位应当持住宅小区综合验收合格证书,与业主委员会共同向房地产管理部门提出住宅小区移交书面申请;经房地产管理部门审查合格批准后方可办理移交。

住宅出售单位应当在房地产管理部门批准移交住宅小区之日起5日内向业主委员会移交已分摊进住宅销售成本且所有权属于全体业主共同所有的物业管理服务用房和其他小区配套设施。

第三十一条住宅出售单位在提出移交申请时,应提交下列资料:

(一)住宅小区物业管理移交明细表;

(二)住宅小区规划图、竣工总平面图;

(三)单体建筑、结构、设备竣工图;

(四)共用配套设施、地下管网工程竣工图;

(五)各种设施、设备的使用说明书、电路示意图;

(六)物业管理服务用房资料;

(七)维修基金资料;

(八)包括环保、绿化等相关工程的住宅小区综合验收资料;

(九)房屋质量保证书、房屋使用说明书和物业管理委托合同文本;

(十)其他必要资料。

第三十二条住宅出售单位应当在办理住宅小区移交手续的同时,将代收的维修基金移交给业主委员会。业主委员会成立前,在业主办理房屋权属证书时,住宅出售单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产管理部门代管。

移交新建住宅小区物业时,未售出的住宅,维修基金参照已售住宅维修基金标准由住宅出售单位垫付,并在以后售房时按照规定向购房者补收。在办理房屋权属证书时,由房地产管理部门或业主委员会按实结算,多退少补。

前期物业管理期间,未经房地产管理部门批准,任何单位不得使用维修基金。

第三十三条业主委员会成立之前,由住宅出售单位选聘的物业管理企业实行前期物业管理。业主委员会成立后,在选聘物业管理企业时,同等条件下应优先聘用实施前期物业管理的物业管理企业。

实行前期物业管理,物业管理企业应当与住宅出售单位签订前期物业管理委托合同并报房地产管理部门备案。

第三十四条从事物业管理的企业应当持有房地产管理部门核发的物业管理资质等级证书,方可从事相应的物业管理服务。

物业管理企业实行资质年审制度;物业管理人员实行持证上岗制度。

第三十五条业主委员会应当采用公开招标方式选聘物业管理企业。

新建住宅物业的建设单位应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模小于3万平方米的,经物业所在地设区的市、县房地产管理部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

业主、业主大会可以通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

招标人应当自确定中标人之日起15日内,向市、县房地产管理部门提交招标投标情况的书面报告。

第三十六条物业管理招标投标的具体程序按照国家有关规定执行。

第三十七条前期物业管理按照《山西省物业管理条例》有关规定执行。

第三十八条业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业签订书面的物业服务合同。签订合同时,可以参照国家制定的物业服务合同示范文本。

物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。

第三十九条业主委员会应当自物业服务合同签订之日起30日内,按照规定,与物业管理企业办理物业的交接验收手续。

第四十条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关部门报告,协助做好救助工作。

物业管理企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当认真履行职责,不得侵害居民的合法权益,不得妨碍国家机关工作人员依法执行公务。

第四十一条物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当直接向最终用户收取有关费用。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等服务的最终分户使用人。

前款所列单位不得强制物业管理企业代收前款规定费用,也不得因物业管理企业拒绝代收前款规定费用而停止提供服务。

物业管理企业接受委托代收第一款规定费用的,可以向委托单位收取手续费,但不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十二条物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则。

物业服务收费应当区别不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。物业管理企业应当遵守国家有关价格的法律、法规,实行明码标价,在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项。

物业服务收费实行政府指导价的,物业管理企业应当按照国家和省价格主管部门的规定,同时标明基准收费标准、浮动幅度和实际收费标准。

第四十三条业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

物业服务费用实行酬金制的,物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的年度预决算,并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质疑时,物业管理企业应当及时答复。

第四十四条市、县房地产管理部门应当及时处理业主、物业使用人、业主委员会和物业管理企业在物业管理活动中的投诉,并将处理结果回复投诉人。

房地产管理部门接到投诉后,认为该投诉事项不属于其职责范围的,应当及时告知投诉人向有关部门投诉。

第五章物业的使用和维护

第四十五条业主、物业使用人和物业管理企业使用物业应当遵守有关法律、法规、规章的规定,在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面,按照有利于物业安全使用、外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则,处理相邻关系。

业主、物业使用人应当按照城市规划行政主管部门批准或者房屋权属证书载明的用途使用房屋,不得擅自改变其使用性质。擅自改变房屋使用性质的,物业管理企业应当制止,并及时向有关管理部门报告。

第四十六条物业管理区域内禁止下列行为:

(一)破坏房屋承重结构和主体结构、损坏房屋外貌;

(二)违法修建建筑物、构筑物;

(三)损坏物业共用部位、共用设施设备及场地,擅自移动、拆改共用设施设备;

(四)擅自设置营业摊点;

(五)占用、损坏绿地、树木和绿化设施;

(六)擅自在物业共用部位、共用设施设备上安装、放置、悬挂、张贴物品或者涂写、刻划;

(七)擅自在城市中的住宅小区内饲养畜禽;

(八)违反有关规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品,排放有毒、有害气体、液体,堆放、抛撒废弃物,产生超过规定标准的噪音;

(九)利用物业从事损害公共利益和侵害他人合法权益的活动;

(十)法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。

第四十七条车辆在物业管理区域内停放、收费和管理等事项,由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的,参照价格主管部门的规定确定收费标准。

车主对车辆有保管要求的,由车主和物业管理企业另行签订保管合同。

公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务,在物业管理区域内停放的,不得向其收费。

第四十八条物业管理区域内的机动车停车场(库),应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用;停车位有空余的,可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人,但不得转让给物业管理区域外的单位、个人。

第四十九条物业管理企业利用物业的共用部位、共用设施设备及场地从事经营性活动的,应当经物业管理区域内相关业主和业主委员会书面同意并报有关部门批准。经营性活动的收益,主要用于补贴相关业主的物业服务费用和专项维修资金,具体补贴由物业管理企业和相关业主、业主委员会约定。业主委员会应当将有关情况报告业主大会。

第五十条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内的相关管线和设施设备维修、养护的责任和费用。

前款规定的单位因维修、养护等需要临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。

第五十一条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

本办法实施前,商品住房和公有住房出售后未交纳专项维修资金的,住房购买人和公有住房出售单位应当按照国家有关规定补交专项维修资金。

专项维修资金余额不足时,业主应当按照国家有关规定续交。

第五十二条专项维修资金由市、县房地产管理部门或者其委托的单位代收。

未成立业主委员会的,专项维修资金由市、县房地产管理部门代管;业主委员会成立的,市、县房地产管理部门应当自业主委员会成立之日起30日内,将其代管的专项维修资金本息一并移交业主委员会。

第五十三条专项维修资金应当在金融机构开设专户储存,按幢建账,按户核算。

专项维修资金的代管单位和业主委员会应当每半年公布一次专项维修资金的收支情况。

专项维修资金的使用,应当按照国家有关规定接受审计监督。

第五十四条专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

专项维修资金按照下列规定使用:

(一)一幢住宅只有一个单元的,共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,从该幢住宅的专项维修资金中支出;

(二)一幢住宅有两个以上单元的,共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,从各单元的专项维修资金中支出;

(三)物业管理区域内共用设施设备的维修和更新、改造费用,按照各幢住宅的建筑面积比例从各幢住宅的专项维修资金中支出。

第五十五条业主转让物业的,专项维修资金中的剩余部分应当结转受让人。

因拆迁或者其他原因造成物业灭失的,剩余的专项维修资金应当退还业主。

第六章法律责任

第五十六条业主或者使用人未按物业管理委托合同约定缴交物业管理服务费的,业主委员会应当协助催缴,限期缴交。逾期仍不缴交的,物业管理企业可以按日加收欠交金额3‰的滞纳金或者按照合同约定加收滞纳金;逾期6个月仍不缴交的,物业管理企业可依法申请人民法院强制追缴欠费和滞纳金。

第五十七条违反本办法规定,法律、法规有处罚规定的,依照有关法律、法规的规定处罚。

第五十八条违反本办法规定,未取得物业管理企业资质证书从事物业管理活动的,或者超越资质等级从事物业管理活动的,依据《山西省物业管理条例》第五十八条予以处罚。

第五十九条违反本办法规定,物业管理企业自接到解聘通知之日起10日内不退出该物业管理区域的,依据《山西省物业管理条例》第五十九条予以处罚。

第六十条违反本办法规定,擅自改变房屋使用性质的,由市、县房地产管理部门责令改正,并依法予以处罚;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

第六十一条违反本办法规定,破坏房屋承重结构和主体结构的,由市、县(市)房地产管理部门责令改正,恢复原状;造成损失的,依法承担赔偿责任。

第六十二条违反本办法规定,市、县房地产管理部门挪用专项维修资金的,物业管理企业挪用专项维修资金的,业主委员会的成员及其工作人员、物业管理企业的工作人员挪用专项维修资金的,依据《山西省物业管理条例》第六十二条予以处罚。

第六十三条违反本办法规定,市、县房地产管理部门的工作人员或者其他有关行政管理部门的工作人员,利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七章附则

第六十四条本办法自发布之日起施行。主题词:房地产物业管理办法通知抄送:市委各部委,市人大办公厅,市政协办公厅,市中级人民法院,市检察院,各人民团体,各新闻单位。吕梁市人民政府办公厅2005年9月21日印发吕政办发[2005]172号吕梁市人民政府办公厅关于印发吕梁市城市房屋权属登记管理办法的通知各县市区人民政府,市人民政府各委、办、局,市直企、事业单位:

现将《吕梁市城市房屋权属登记管理办法》印发给你们,请认真遵照执行。二OO五年八月二十八日吕梁市城市房屋权属登记管理办法

第一条为加强城市房屋权属管理,维护房地产市场秩序,保障房屋权利人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《山西省城市房屋权属登记管理办法》及有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

第二条本办法适用于全市城镇规划区和由国家、省、市确定的开发区范围内房屋的权属登记。

第三条本办法所称房屋权属登记,是指房地产管理部门代表政府对房屋所有权以及由房屋所有权产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记,并依法确认房屋产权归属关系的行为。

本办法所称房屋权利人(以下简称权利人),是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权或者房屋他项权利的法人、其他组织和自然人。

本办法所称房屋权利申请人(以下简称申请人),是指已获得了房屋并提出房屋登记申请,但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。

第四条房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。

房屋权属证书使用市房地产管理局统一印制的《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。

共有的房屋,由权利人推举的持证人收执《房屋所有权证》,其余共有人收执《房屋共有权证》,两证具有同等的法律效力。《房屋他项权证》由他项权利人收执,他项权利人依法凭证行使他项权利、受国家法律保护。

第五条房屋权属登记坚持房屋所有权与该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。

第六条市房地产管理局负责本市城镇规划区和全市辖区内由国家、省、市确定的开发区范围内房屋权属的登记、发证工作。

各县市区人民政府房地产管理部门负责本辖区房屋权属的登记、发证工作。

市、县两级房地产管理部门为登记、发证机关。

第七条房屋权属登记分为:总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记。

第八条房屋权属登记按下列程序办理:

(一)受理登记申请;

(二)权属审核;

(三)公告;

(四)核准登记;

(五)颁发房屋权属证书。

本条第(三)项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。

第九条市、县两级人民政府可以根据需要在一定期限内对本行政区域内国有土地上的房屋进行总登记。

第十条新建的房屋,申请人应当自房屋竣工之日起90日内向登记机关申请房屋所有权初始登记。由集体土地转为国有土地上的房屋,权利人(申请人)应当自事实发生之日起30日内向登记机关申请房屋所有权初始登记。

第十一条申请房屋权属初始登记,应当提交下列材料:

(一)土地使用权证或者土地来源证明;

(二)建设工程规划许可证;

(三)房屋竣工验收证明;

(四)房屋测绘机构出具的房屋测绘成果报告。

第十二条房屋因买卖、交换、赠与、继承、划拨、分割、合并、裁决等原因使权属发生转移的,当事人应当自事实发生之日起30日内申请房屋权属转移登记。

第十三条申请房屋权属转移登记,应当提交《房屋所有权证》,共有的房屋还应当提交《房屋共有权证》,并根据不同情况提交相应的材料:

(一)买卖、交换的,提交买卖、交换双方签订的书面协议、合同;

(二)赠与、继承、分割的,提交有关证明材料;

(三)法院判决、裁定、调解的,应当提交相应的《判决书》、《裁定书》、《调解书》以及《协助执行通知书》;

(四)划拨的,提交有关部门划拨文件及移交清单;

(五)合并的,提交协议书和有关部门的批准文件;

(六)单位公房出售的,提交房改审批手续。

第十四条有下列情形之一的,权利人应当自事实发生之日起30日内申请房屋权属变更登记:

(一)权利人名称变更的;

(二)房屋座落的街道、门牌号改变的;

(三)因翻建、改建、扩建而结构改变、面积增减等房屋状况发生变化的。

第十五条申请房屋权属变更登记,应当提交《房屋所有权证》,共有的房屋还应当提交《房屋共有权证》,并根据不同情况提交相应的材料:

(一)权利人名称变更,属于法人、其他组织的提交相关部门的证明文件;属于自然人的提交当地公安机关出具的证明;

(二)权利人的房屋座落的街道、门牌号改变的,提交相关部门的证明文件或者权利人的书面说明;

(三)房屋翻建、改建、扩建的,提交建设规划部门的建设工程规划许可证。

第十六条设定抵押权、典权等其他项权利,当事人应当在合同签订后及时申请房屋他项权利登记。房屋抵押合同自他项权利登记之日起生效。

第十七条办理房屋抵押登记,应当提交下列材料:

(一)《房屋所有权证》,共有的房屋还应当提交《房屋共有权证》和共有人同意抵押的证明;

(二)主合同和抵押合同;

(三)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与材料;

(四)可以证明抵押房屋价值的材料。

第十八条办理房屋典权登记,应当提交下列材料:

(一)《房屋所有权证》,共有的房屋还应当提交《房屋共有权证》和共有人同意出典的材料;

(二)房屋出典合同。

第十九条因房屋灭失、他项权利终止,当事人应当自事实发生之日起30日内申请房屋权属注销登记。

第二十条办理房屋权属注销登记,应当提交《房屋所有权证》,并根据不同情况提交相应的材料:

(一)房屋被批准拆除或者因其他原因灭失的,提交批准拆除的证件或者灭失的证明;

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