郑州市城市居住小区物业管理试行办法
河南省郑州市人民政府
郑州市人民政府令
政府令第65号
《郑州市科学城市居住小区物业管理试行办法》业经1997年9月26日市人民政府第十二次常务会议审议通过,现予以发布。
市 长 陈义初
一九九七年十月十日
郑州市城市居住小区物业管理试行办法
第一章 总 则
第一条 为加强城市居住小区的物业管理,为居民创造整洁、文明、安全、方便的生活、工作环境,维护业主和物业管理企业的合法权益,根据国家有关规定,结合本市实际情况,制定本办法。
第二条 本办法所称居住小区是指按照统一规划开发建设,建筑总面积在10万平方米以上,并有相应配套公用设施的居住区。
本办法所称物业管理是指物业管理企业接受委托,按照合同约定对房屋及其配套的公用设施、设备和公共场地进行维修、养护及其他相关服务的活动。
第三条 居住小区内的公用设施、设备和公共场地,由业主及房屋使用人共同使用与维护。
第四条 居住小区物业管理实行业主自治管理与物业管理企业专业服务相结合的原则。
第五条 市房产行政管理部门主管本市物业管理工作。其主要职责是:
(一)贯彻执行有关物业管理的法律、法规、规章,制定相关管理制度、标准并组织实施;
(二)负责物业管理企业的资质审查,核发资质证书;
(三)制定行业规划,组织行业培训并进行业务指导;
(四)对居住小区业主管理委员会的组建和日常工作进行指导;
(五)调解、处理物业管理活动中发生的纠纷;
(六)依照本办法规定查处违法行为。
第六条 建设、市政、规划、公用、公安、物价、工商行政管理等部门及居住小区所在地人民政府、居民委员会,应依照各自职责,对居住小区物业管理相关工作进行监督和指导。
第七条 凡在本市市区(不含上街区)范围内的新建居住小区,应当实行物业管理。本办法施行前已经交付使用的居住小区,应当依照本办法规定逐步实行物业管理。
第二章 业主自治管理
第八条 新建居住小区交付使用且入住率达百分之五十以上,已交付使用居住小区中的直管公房和自管公房出售率达百分之五十以上时,市、区房产行政管理部门应会同开发建设企业或房屋出售前的原产权人召集第一次业主代表大会,选举产生业主管理委员会。
业主是指该居住小区内的住宅和非住宅房屋的所有权人。房屋使用人经业主授权后可作为业主代表。
第九条 业主代表大会由业主管理委员会负责召集,每年至少召开一次。参加业主代表大会的业主代表不得少于业主的百分之三十。
第十条 业主代表大会行使下列职权:
(一)选举、罢免业主管理委员会成员;
(二)监督业主管理委员会的工作,听取和审查业主管理委员会的工作情况;
(三)决定有关业主利益的重大事项;
(四)制定、修改业主公约,批准业主管理委员会章程;
(五)改变和撤销业主管理委员会不适当的决定。
第十一条 业主管理委员会成员由业主代表大会在业主中选举产生。
业主管理委员会组成人员应为5人以上单数。
第十二条 业主管理委员会行使下列职权:
(一)召集和主持业主代表大会;
(二)制定业主管理委员会章程和居住小区业主公约;
(三)选聘物业管理企业对居住小区进行物业管理,并与其签订委托管理合同;
(四)审议物业管理企业制定的年度管理计划,决定居住小区维修和管理服务的重大事项;
(五)监督物业管理企业对本居住小区的物业管理工作。
第十三条 业主管理委员会履行下列义务:
(一)维护业主的合法权益,接受业主的监督;
(二)保护和改善居住小区环境质量;
(三)接受房产行政管理部门和其他有关部门的监督与指导;
(四)教育本居住小区居民遵守有关规定及业主公约;
(五)支持物业管理企业落实有关管理工作;
(六)调解业主与物业管理企业发生的纠纷。
第十四条 业主代表大会和业主管理委员会决定物业管理事项,实行少数服从多数的原则。
第十五条 业主代表大会和业主管理委员会的决定及业主管理委员会章程、业主公约,不得与法律、法规、规章相抵触。
违反前款规定的,市房产行政管理部门有权予以纠正或撤销。
第三章 物业管理企业
第十六条 申请成立物业管理企业应当具备下列条件:
(一)有自己的名称、章程和组织机构;
(二)货币注册资金不低于20万元;
(三)有固定的办公、经营场所;
(四)有与其所从事业务相适应的专业技术及经营管理人员。
第十七条 物业管理企业实行资质认证制度。
成立物业管理企业应到市房产行政管理部门申请核定资质等级。
第十八条 物业管理企业歇业、分立、合并,应当按规定到市房产行政管理部门办理资质变更、注销手续。
第十九条 物业管理企业的资质等级,由市房产行政管理部门实行年度审核制度。根据物业管理企业的货币注册资金和专业技术人员的变动情况及管理服务业绩,可以升级或降级。
第二十条 物业管理企业应对本居住小区内的下列事项进行管理:
(一)房屋的维修与养护;
(二)消防、电梯、机电设备、路灯、存车房(棚)、绿地等公用设施、设备的使用、维修和养护;
(三)清洁卫生;
(四)公共秩序;
(五)业主管理委员会委托管理的其他事项。
第二十一条 物业管理企业可在本居住小区内从事物业管理以外的其他合法经营活动,可以根据业主及房屋使用人的要求提供其他专项服务或特约服务。
第二十二条 物业管理企业接受委托后,享有下列权利:
(一)依据有关规定制定本居住小区的物业管理制度;
(二)依照规定的标准收取管理服务费;
(三)制止违反本居住小区物业管理规定的行为;
(四)自主选聘专营单位承担专项经营业务。
第二十三条 物业管理企业接受委托后应当履行下列义务:
(一)根据城市管理标准和委托管理合同对居住小区实施管理;
(二)接受业主和业主管理委员会的监督;
(三)组织或协助有关单位开展社区生活服务和社区文化服务;
(四)配合有关部门处理本居住小区内的违法行为。
第二十四条 物业管理企业可享受国家对第三产业的优惠政策。
第四章 物业管理实施
第二十五条 新建居住小区竣工后,开发建设企业应向市或区房产行政管理部门移交下列资料:
(一)居住小区规划图、竣工平面图;
(二)单位工程的建筑、结构、设备竣工图;
(三)地下管网竣工图;
(四)房屋产权明细表。
居住小区业主管理委员会成立后,市或区房产行政管理部门应将前款规定的资料移交业主管理委员会。
第二十六条 居住小区业主管理委员会成立前,由开发建设企业或售房单位自行或委托物业管理企业进行物业管理。
新建居住小区交付使用后,开发建设企业应当按规定承担保修责任。
第二十七条 业主管理委员会委托物业管理企业进行物业管理,应当签订书面合同,并使用统一式样的合同文本。委托合同签订后报市房产行政管理部门备案。
第二十八条 居住小区异产毗连房屋的共用部位、共用设施,由受委托的物业管理企业统一管理和维护。
居住小区内的绿地、游园、楼道卫生、环境卫生、道路维护与保洁、垃圾的收集,由受委托的物业管理企业统一管理和维护,并接受有关管理部门的监督检查。
第二十九条 直管公房、自管公房按房改政策出售后,应按规定从售房款中提取维修费用,用于房屋共用部位、共用设施的维修。
第三十条 居住小区内的供气、供热、供水、排水、供电、电信、有线电视等设施,由有关管理单位按其管理范围实施专项管理,也可委托物业管理企业管理。
第三十一条 居住小区保安服务事项,由业主管理委员会与物业管理企业在委托管理合同中约定。物业管理企业的保安人员在当地公安派出所的指导下开展居住小区的保安工作,配合公安部门做好居住小区内的治安工作。
第三十二条 居住小区的业主或房屋使用人应当按规定向物业管理企业交纳物业管理服务费。管理服务费标准由市物价部门会同房产行政管理部门制定。
用于居住小区公用设施、设备维护的物业管理专用资金和物业管理用房,按国家、省有关规定执行。
第三十三条 无资质证书的物业管理企业,不得接受委托从事物业管理活动;居住小区业主管理委员会或有关单位不得委托无资质证书的物业管理企业进行物业管理。
第三十四条 物业管理企业实施物业管理未能达到委托合同要求的,委托方有权解除委托合同。
未按委托合同约定实施物业管理,给业主及房屋使用人造成损害的,物业管理企业应当依法承担赔偿责任。
第五章 罚 则
第三十五条 物业管理企业未办理资质证书从事物业管理活动的,由市、区房产行政管理部门责令限期补办,逾期仍不办理的,责令停止物业管理活动,并可处以违法所得1倍以上3倍以下罚款。
物业管理企业歇业、分立、合并,未按规定申请办理资质变更、注销手续的,由市房产行政管理部门责令限期补办,逾期仍不办理的,可处以500元以上1000元以下罚款。
物业管理企业未按规定办理年度审验手续的,物业管理资质证书自行失效。
第三十六条 物业管理企业违反本办法规定,管理服务长期达不到规定标准的,由市房产行政管理部门责令限期改正,逾期仍不改正的,责令停止物业管理活动,吊销物业管理资质证书。
第三十七条 居住小区业主、房屋使用人未按本办法规定交纳物业管理服务费的,业主管理委员会或物业管理企业可要求其限期交纳,并按日加收应交费用总额百分之一的滞纳金;逾期仍不交纳的,可依法向人民法院提起诉讼。
第三十八条 当事人对房产行政管理部门所作的行政处罚不服的,可依照《中华人民共和国行政诉讼法》和《行政复议条例》的规定,申请行政复议或向人民法院起诉。
第六章 附 则
第三十九条 城市居住小区以外的其他住宅区和办公楼、公寓、商住楼、别墅区、厂区等,可参照本办法实行物业管理。
各县(市)和上街区居住小区的物业管理,可参照本办法执行。
第四十条 本办法由市房产行政管理部门负责解释。
第四十一条 本办法自发布之日起施行。
案情简介：
在处理无单放货纠纷这类比较常见的海事海商案件时,关键是海事海商律师如何完成无单放货的举证。其中,如果提单持有人向承运人交还提单则丧失无单放货诉权。
以一个案件为例，托运人宏胜公司委托亚斯齐公司托运一批货物，亚斯齐公司出具提单，并由长荣公司实际承运，因产品产地证明不符，银行拒绝信用证结汇，国外买家以质量问题为由与宏胜公司达成退还协议，有德斯特罗退运。货物退回后宏胜公司主张货物并非其发运的货物，因此主张追究亚斯齐公司无单放货赔偿。
案件分析：
根据原告出运的货物为整箱货、用于装载出运货物的集装箱在到达目的港后不久即被拆箱返回、全套正本提单于2004年9月22日被银行退回、原告与贸易买方欧赛公司达成退运协议以及退运提单上记载的托运人为欧赛公司等一系列事实表明，被告亚斯奇公司在货物到达意大利威尼斯后即实施了未凭正本提单放货的行为，被告亚斯奇公司在本案审理过程中未能提供任何证明涉案货物在到港后始终处于其控制之下的证据。据此，法院认定被告亚斯奇公司的无单放货行为成立。
但是，根据原告提供给海关的退运情况说明和退运协议可以得知，原告在要求被告长发公司退运之前已经知道涉案货物被欧赛公司提取的事实，但原告并未就此追究被告亚斯奇公司的无单放货责任，而是因货物的规格和质量问题与欧赛公司另行达成了退运协议，并将持有的全套正本提单退还给了被告亚斯奇公司，委托另一被告长发公司联络办理了涉案货物的退运手续，而退运合同的托运人就是欧赛公司。对此，法院认为原告交还正本提单以及与欧赛公司达成退运协议的行为，表明原告已经认可了被告亚斯奇公司的无单放货行为，同时提单所具有的物权凭证性质，也致使原告因交还了正本提单而失去了向被告亚斯奇公司主张无单放货赔偿责任的权利依据，而此后的退运是根据原告与案外人欧赛公司贸易上的需要而进行的。在退运合同中，被告亚斯奇公司并非退运合同的承运人或托运人，其也无须对退运合同承担责任。
律师点评：
法院关于无单放货诉请丧失认定非常明确，承运人负有凭正本提单放货的义务，但提单持有人事先同意或事后追认承运人的无单放货行为，表明了提单持有人放弃依据提单正本要求承运人放货的权利，承运人就其无单放货的责任可以免除。
正本提单持有人在明知承运人实施了无单放货的情况下，仍向承运人交还正本提单，是属于事后追认无单放货的行为，因此不能主张承运人承担无单放货赔偿责任。
