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关于预购房屋再转让合同效力的思考

张延岭

本文所指预购房屋再转让，指预购人将购买的预售商品房在尚未取得权属证书之前，与买受人签订转让合同，待预购人取得房产证后再将该房转移过户于买受人。本文所要讨论的问题，主要为该预购房屋再转让合同究竟有效抑或无效。下面就该问题谈谈本人的几点拙见，以求教于各位业界同仁。
一、对《城市房地产管理法》第三十七条和第四十五规定的理解。
探讨预购房屋再转让合同究竟有效抑或无效，必须首先提到我国《城市房地产管理法》第三十七条规定，该条内容为：“第三十七条 ：下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”
目前多数观点根据该条规定认为，在“未依法登记领取权属证书”之前，预购人将其购买的房屋再行转让，违背了该条强制性法律规定，其所签预购房屋再转让合同应为无效。
本人持不同意见，认为预购房屋再转让合同应为有效。首先我认为必须弄清该第三十七条规定中该“转让”概念的含义，虽然该条规定“下列房地产，不得转让”，但该法第三十六条又规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”因此，“房地产转让”应包括签订合同、付款、交付房屋、过户转移等系列行为，所谓“不得转让”应指上述系列行为的不能彻底完成，即使签订了合同，也不能办理过户转移，也不能发生所有权转移的效力，即合同履行不能，但不能据此认为禁止签订转让“未依法登记领取权属证书”房屋的转让合同或所签合同应为无效。值得注意的是，该类合同中，双方对“尚未登记领取权属证书”是明知的，而且往往约定了出卖人尽快办理房产证然后逐步过户到买受人名下等有关内容。因此，从合同内容看，它是一个对双方系列行为进行约束的合同，当事双方对交易的风险和各自的权利义务是知晓和同意的，如果轻易认定合同无效，其关于出卖人尽快办理房产证的约定岂不亦为无效？如此势必违背了合同的意思自治原则！此外，实践中，该观点也助长了出卖人常常以合同无效为由进行反悔的行为。
另外，也有人将该类合同折衷理解为付生效条件的合同，即当出卖人取得自己的产权证时，该再转让合同始生效，当出卖人故意不办理产权证而阻止条件生效时，应视为合同已经生效。该观点从实践中来讲，不失为一种解决上述问题的折衷办法。本文对此不作具体分析。
不得不提到《城市房地产管理法》第四十五条：“ 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。” 从此条的立法含义可以看出，预售商品房再行转让应该是允许的，否则，应直接明令禁止。其实，《城市房地产管理法》（草案）中曾明文规定禁止预售房再转让，但该法正式颁布时，却又改写为上述第45条规定，由此也可看出我国法律对预售房再转让予以认可的基本精神。
目前，某些人为了合理解决上述实践问题，在坚持认为转让尚未登记领取权属证书之房屋的合同应为无效的基础上，认为《城市房地产管理法》第四十五条规定实际指预售合同债权或债务的转让。本人认为，关于合同债权债务的转让，合同法或民法通则均有明确规定，作为商品房预售合同债权与债务的转让，其并无特别例外之处，无需在《城市房地产管理法》中另行规定。另外，合同债权债务的转让，属于特定的法律概念，如果该《城市房地产管理法》第四十五条规定包含此含义，应直接引用该法律概念，但该条款恰恰叙述的是“预售商品房的再行转让”，而非预售合同的转让。此外，债权的转让，应通知债务人，债权债务的转让，应取得合同另一方的同意，而实践中预购房屋再转让合同的当事人仅有二方，并无预售人，而且预购房屋再转让合同一般约定了出卖人尽快办理房产证然后逐步过户到买受人名下等内容。因此，个人认为，预售房屋再转让与预售合同债权债务转让是不同的法律概念和法律事实，将“预售房屋再转让”理解为“债权债务转让说”实际是对现实生活的曲意回避和对当事人合意的严重违背。
二、对预购房屋再转让合同效力的法理分析
本人认为，预购房屋再转让合同无效说，没有严格区分物权变动的原因与结果，未能对合同的效力与合同的履行进行区别。转让合同是房屋所有权发生变动的原因，房屋产权能否发生变动则属于所有权变动的结果。就合同的时间程序而言，可分为合同的成立、生效、合同的履行以及合同的消灭等阶段。转让尚未取得权属证书的房屋，仅对房屋产权能否顺利发生转移，即对合同的履行有所影响，但不能决定合同是否有效。合同的效力仅仅取决于当事人的意思是否真实以及是否满足法定的无效原因。预购房屋再转让合同本身是有效的，即使该合同最后不能彻底履行完毕，也不应因此而否定该合同的效力。
虽然我国合同法不承认物权行为的独立性和无因性，但立法上已经接受“区分物权变动的原因与结果”的原则。合同法第135条的规定就是该原则的具体体现，该条规定：第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中国物权法草案建议稿》第7条也明确肯定了上述区分原则：“以发生物权变动为目的的原因行为，自合法成立之时生效。在不能发生物权变动的结果时，有过错的当事人应当承担违约责任。” 此外，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条规定：“ 依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”《城市房地产管理法》第六十条规定：“ 房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。”该法第六十一条规定：“ 房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。”上述法律规定均明确体现了“区分物权变动的原因与结果”之原则。
此外，从比较法解释角度看，国际统一私法协会1994年《国际商事合同通则》第３.3条（自始不能）第二款规定：“合同订立之时一方当事人无权处置与合同相关联之财产的事实本身，不影响合同的效力。”《欧洲合同法原则》第4：102条也规定：“仅仅由于合同成立时所负债务的履行不能或由于一方当事人无权处分合同关联的财产，合同并不无效。”从上述有关规定看，出卖人签约时是否取得标的物的所有权，并不影响合同的效力，如果出卖人最终仍不能取得转让物的所有权，应按合同履行不能承担违约责任。参照上述规定，预购房屋再转让合同，其标的价值较大，合同履行过程较长，因此，更有必要认定该类合同一旦签订即可合法生效。
　　 三、预购房屋再转让合同效力的现实意义
有观点认为，禁止转让尚未登记领取权属证书的预购房屋，可以预防房屋买卖投机，抑制炒楼花的蔓延。笔者认为不尽然，原因如下：1、事实上，现实生活中该种转让行为甚多，该种观点所体现的立法意图并未得以实现。3、在房地产市场发展初期，禁止转让尚未登记领取权属证书的预购房屋，可能起到一定的稳定经济秩序的作用，但当房地产市场经济发展到一定程度，对市场经济秩序的稳定可能更需要市场因素的自然调解，而且，如果一味坚持禁止转让尚未登记领取权属证书的预购房屋，则可能对市场的稳定和发展起到破坏和阻碍作用。4、禁止转让尚未登记领取权属证书的预购房屋，必然迫使当事人进而规避采取转让预售合同债权或债务的方式，其恰恰又助长了另一种“炒楼花”的行为，而且后者操作更为直接、经济、方便，发展商也常常乐意配合（多采取收取合同转让更名费用的配合方式），其发展势头甚猛，更不得不注意的是，它减少了一道产权过户程序，从而使国家丧失了大量的契税、营业税等各种税费。
另外，如果说禁止转让尚未登记领取权属证书的预购房屋，其目的之一是为了抑制出卖人的转让行为，但事实却相反，它恰恰助长了出卖人在房价上涨后常常以合同无效为由进行反悔的行为，而最终受害的确是善意买受人。如果任由当事人以合同无效为由进行反悔，将更加不利于市场交易秩序的稳定和发展，而且给对方造成极大损失。我们知道，在合同无效情况下，只能追究对方的缔约过失责任，相反，在合同有效的基础上，将使守约方的救济手段更加丰富，既可以选择请求继续履行合同，也可以选择解除合同并追究对方违约责任。违约责任的承担包括赔偿合同履行利益等，与合同无效缔约过失责任二者相比较，前者更加有利于保护善意交易一方的利益。此外，个人认为，如果预购人直接将其预购房屋作为自己的房屋，并未告知买受人尚未办理权属证书之事宜，并直接约定付款过户等，对买受人隐瞒了一定的交易风险（如开发商违约拒绝交付等），受让人也可考虑以欺诈为由申请撤销等，该问题应具体问题具体分析，本文不作论述。
鉴于能否继续履行预购房屋转让合同还取决于开发商与预购人之间房屋购销合同关系的全部履行，如果因开发商违约等各种原因致使预购人不能顺利取得产权证书，则预购房屋再转让合同即使有效也无法继续履行，因此，当预购人以种种理由拒绝继续履行预购房屋再转让合同时，作为受让人最好选择追究预购人不能继续履行合同的违约责任。当然，如果预购人已经付清房款、实际入住且具备办理权属登记的条件或正在申请办理权属登记，受让人也可以根据实际情况选择请求继续履行预购房屋再转让合同。

综上所述， 唯有严格区分物权变动的原因与结果，将合同的履行与合同的效力注意分开，才能更好的平衡静的安全即所有权的安全和动的安全即交易的安全。承认预购房屋再转让合同有效，将更有利于保护诚信和善意，打击恶意和欺诈，既不损害所有人的财产所有权，而且更加利于鼓励和刺激市场交易的发展，并可抑制市场投机行为的发生。


国家经贸委 铁道部 交通部、对外贸易经济合作部、海关


国家经济贸易委员会
铁　　　道　　　部
交　　　通　　　部　　　　文件
对外贸易经济合作部
海　　关　总　　署
国家质量监督检验检疫总局

国经贸运行[2002]203号


关于加快发展我国集装箱运输的若干意见

各省、自治区、直辖市、计划单列市及新疆生产建设兵团经贸委（经委、交委）、交通厅（局）外经贸委（厅），各铁路局（广铁集团），直属检验检疫局，广东海关分署、天津、上海海关特派办、各直属海关：

　　集装箱运输以其高效、便捷、安全的特点成为交通运输现代化的重要形式。近年来，我国集装箱运输基础设施显著改善，市场化进程明显加快，对外开放逐步扩大，企业规模不断壮大，服务质量日益提高。“九五”期间，我国港口集装箱吞吐量年均增长幅度达30%，集装箱化率和“门到门”运输比重明显提高。我国的集装箱运输虽然有了长足发展，但还不能完全满足经济发展的需要，与国外发达国家水平相比，还存在较大差距，如运输方式之间缺乏有机衔接、多式联运发展缓慢、沿海与内陆地区发展不平衡、口岸环境有待进一步改善、内贸集装箱发展水平较低、市场秩序亟待规范、信息化管理水平不高等。

　　目前，我国经济面临着良好的发展环境和机遇，加快发展集装箱运输对促进经济贸易发展、改善经济结构和运输结构具有十分重要的意义。要积极采取有效措施，逐步缩小我国与国外、沿海与内地、外贸与内贸集装箱运输的差距，加强多种运输方式间的有机衔接，改善宏观政策环境，建立规范的市场秩序，促进我国集装箱运输的持续快速健康发展。现就有关问题提出以下意见，请遵照执行。

　　一、建立高效、统一的管理和协调工作机制

　　各主管部门要转变职能、简化程序、减少审批、提高效率。部门之间要加强联系与沟通，建立情况通报制度和决策协商机制，坚决打破集装箱运输市场的部门分割和地方保护，加强各部门、各地区之间的协调与合作。国家经贸委将会同有关部门加强对全国集装箱运输工作的综合组织与协调，及时研究解决工作中存在的问题。各地经贸委或综合交通管理部门要会同有关部门建立必要的协调机制，做好本地区集装箱运输发展的组织协调工作。

　　二、逐步完善集装箱运输政策法规体系

　　各有关部门要认真清理现行的政策性文件，废止不利于集装箱运输发展的有关规定。根据我国市场经济和集装箱运输发展的实际情况，依据世界贸易组织规则和国际惯例，制定符合我国集装箱运输发展的政策法规。政策法规的制定要以服务货主为导向，面向全社会各种所有制形式的企业，鼓励内陆地区和内贸集装箱运输发展。注意各相关法律、法规及部门规章之间的衔接，体现政策法规的长远性、一致性和稳定性，同时加强监督，加大对违法行为的处罚力度，维护政策法规的严肃性。

　　三、进一步规范集装箱运输市场秩序

　　积极采取有效措施，建立竞争有序、协调统一的集装箱运输市场。加强执法和监督，制止超载运输，确保运输安全。铁路集装箱运输要加快改革开放步伐，适应集装箱运输市场发展要求，规范收费管理，加强信息系统的建设，保证运输的时效性。公路集装箱运输要提高市场准入的技术条件，加强运营组织建设，规范道路收费管理。鼓励企业间联合与重组，促进规模化经营。水路集装箱运输要进一步与国际接轨，改善运输服务，鼓励内、外贸集装箱运输资源的综合利用，实现内、外贸集装箱运输市场的一体化。加强船代和货代市场的规范与管理。

　　四、提高口岸查验效率，改善口岸服务环境

　　各口岸查验部门要从促进经济贸易发展的大局出发，增强责任感和工作主动性，在有效监管的同时，进一步提高服务意识，为集装箱运输发展提供良好的环境。认真贯彻落实《国务院办公厅关于进一步提高口岸工作效率的通知》（国办发明电[2001]38号）精神，借鉴国际先进经验，改革口岸作业流程，完善运行机制和办事程序，加快查验速度，减少开箱比例，提高查验准确率，降低口岸查验成本，减轻货主负担。采用先进的科技手段加强监管，广泛应用网络信息技术，尽快实现口岸各部门信息共享，实现口岸管理信息化。大力支持多式联运和内陆集装箱场站的建设和运行，简化内陆报关手续，鼓励转关运输，支持国内港口开展国际集装箱中转运输业务，积极创造条件，支持内、外贸集装箱同船运输，合理利用资源，促进内、外贸集装箱运输的共同发展。

　　五、大力推动集装箱多式联运发展

　　加强铁路、公路和水路的协调与合作，促进集装箱多式联运的发展。充分发挥沿海港口在集装箱多式联运中的枢纽作用，利用港口设施，加快铁路港站建设，完善港口集疏运系统。加强铁路与其他运输方式的协调与合作，充分发挥铁路运输的优势，强化中西部地区与沿海主要港口之间的铁路集装箱运输通道的作用。完善水路集装箱运输干支线网络，重视发展内支线和内河集装箱运输。充分挖掘长江集装箱运输的潜力和优势，完善配套基础设施，加强沿海港口、铁路和公路运输与长江的衔接，促进长江的集装箱运输发展。

　　六、促进内贸集装箱运输快速发展

　　在保持外贸集装箱运输快速稳定发展的同时，要积极调整运输结构，鼓励国内货主采用集装箱运输，培育内贸集装箱运输市场，实现各种运输方式的协调发展。进一步提高铁路在内贸集装箱运输发展中的地位和作用，逐步采用国际标准，加强运输组织建设，建立快速运输系统。公路内贸集装箱运输要大力发展快速货运系统，降低集装箱运输车辆过路过桥收费标准，扩大运输规模。水路内贸集装箱运输要充分发挥沿海和长江优势，加快内贸集装箱码头和装备建设，利用外贸集装箱运输发展的经验和条件，促进内贸集装箱运输快速发展。

　　七、合理规划建设集装箱运输基础设施

　　交通基础设施的规划与建设要充分考虑各种运输方式之间的有机衔接，提高运输资源的综合使用效率。重点建设以沿海枢纽港口为龙头，向内陆地区延伸的铁路和内河集装箱运输通道。加快中西部地区集装箱运输基础设施建设，特别是要建设一批多种运输方式相结合的场站设施，强化多式联运功能。充分利用现有设施，实现运输资源的合理配置，进一步完善集装箱多式联运网络。

　　八、加强集装箱运输支持保障系统建设

　　加强集装箱运输信息化建设，规范统一信息处理的流程。重视集装箱多式联运信息的统计和发布工作，为企业提供信息服务。建立和完善符合国际惯例的集装箱运输标准体系，加快集装箱运输标准化进程。加强在集装箱多式联运领域的国际合作与交流，鼓励沿海与内地在集装箱多式联运领域的合作。促进产、学、研相结合，采取多种形式开展专业培训，提高集装箱运输从业人员素质。

国家经济贸易委员会
铁　　　道　　　部
交　　　通　　　部
对外贸易经济合作部
海　关　　　总　署
国家质量监督检验检疫总局

二ΟΟ二年四月十日