抑制两极分化，基于房地产理想供需模型的法律调控
一、中国房地产调控的背景与法理依据 1
1.1中国房地产调控的背景 1
1.1.1、基尼指数高企，社会两极分化明显且存在继续扩大趋势 1
1.1.2、“按劳分配”丧失主体地位，按 “土地等资本要素”分配渐成主流 2
1.1.3、房地产的财富分配机制，正在放大我国的收入差距，使两极分化雪上加霜 2
1.2、中国房地产调控的法理依据 3
1.2.1、共同富裕是社会主义理想和“按劳分配为主体”的分配原则及社会主义的公平正义观念 3
1.2.2、《中华人民共和国宪法》第6条、第15条及第33条 6
二、基于理想的房地产供需模型下的房价合理性预测 6
2.1、理想的房地产供需竞争模型 6
2.2、理想房地产供需竞争模型下，各收入人群的需求呈梯度横向竞争形态 7
2.2.1、各收入人群的需求呈梯度横向竞争形态 7
2.2.2、随着各收入人群所处的收入层级的提高，形成相关住房市场的梯度退出机制 8
三、基于非理想的房地产供需模型下的当前房价的非理性上涨分析 8
3.1、非理想房地产供需竞争模型 9
3.2、非理想房地产供需竞争模型下，各收入人群的需求呈梯度纵向竞争形态 9
四、如何避免非理想房地产供需模型下的住房需求非理性竞争，促进住房价格回归合理水平 10
五、非理想的房地产供需模型下的房价非理性上涨的六种动力分析 10
5.1、动力1——货币流动性泛滥，货币贬值加剧，房地产市场成为大众实现自身财富保值增值的最佳选择 11
5.1.1、货币流动性泛滥，货币资产贬值加剧 11
5.1.2、CPI先是超过了1年期利率，很快又超过了5年期利率，中国正全面进入实际负利率时代 12
5.1.3、CPI居高不下，M2水涨船高的背景下，投资正逐步取代储蓄成为大众理财的第一选择 13
5.1.4、房地产战胜基金、股票等，成为大众投资首选 13
5.2、动力2——房市收益率惊人，热钱趋之若鹜 14
5.2.1、关于热钱的规模 14
5.2.2、热钱进入中国的原因——套利套汇投资（房地产）获利 15
5.3、动力3——国内购买力惊人，房地产消费、投资需求旺盛 17
5.3.1、改革开放三十余载，我国居民理论购买力显著提高 17
5.3.2、中国购买力的绝对不均衡分布，是中国的理论购买力最大化的转化为现实购买力的奥秘 17
5.4、动力4——刚性的消费需求为投机投资需求托底 18
5.4.1、城市化逐年加剧，城市人口逐年增加 19
5.4.2、家庭小型化加剧，家庭数量增加 20
5.4.3、中国首次购买房产人群年龄小龄化 20
5.4.4、婴儿潮跨入中年，改善性需求增加 21
六、抑制或延缓住房需求，减少住房的当期需求，防止住房需求的集中爆发，消解住房价格上涨动力 24
抑制两极分化，基于理想房地产市场供需模型的法律调控
一、中国房地产调控的背景与法理依据
1.1中国房地产调控的背景
1.1.1、基尼指数高企，社会两极分化明显且存在继续扩大趋势
图1：新中国成立以来我国社会形态变迁及趋势预测走势图
如图1所示，改革开放以前，我国的基尼指数基本保持在0.2一下，收入水平绝对平均，是典型的一字型社会，但是谁也不富裕，是典型的共同贫穷；改革开放以后，特别是进入80年代以后，随着我国分配制度的改革，我国的基尼指数不断提高，并在上世纪末突破了0.4的国际警戒线，收入差距逐年拉大，截至2010年，联合国《人文发展报告》中指出我国的基尼指数超过0.5，达到0.52，排在美日欧等众多发达资本主义国家之后，位列全球倒数第4，略好于三个最贫穷的南非国家。据国家统计局统计，职工平均工资最高的单个行业中，证券业、其他金融业和航空业的平均工资分别达到全国平均水平的6倍、5.1倍和2.6倍，具体工资分别为年薪17.21万、8.767万和7.58万。而金融、保险、石油、电力、电信、烟草等国有垄断企业的职工不足全国职工总数的8%，但工资及工资外收入总额却相当于全国职工总额的55%. 世界银行报告显示，美国的5%的最富家庭掌握了60%的财富，而中国则是1%的家庭掌握了全国41.4%的财富。据招商银行与贝恩管理顾问公司联合调查发布的《2009中国私人财富报告》显示，2008年，中国可投资资产1000万元人民币(不包括房产和企业价值)以上的高净值人群达到30万人，共持有可投资资产8.8万亿元。而当年全国城乡居民储蓄余额是21.8万元，千万富豪的财富占比为40.37%。2009年预计高净值人群将达32万人，可投资产超过9万亿元。
显然，社会主义中国跨入了“收入差距悬殊”的国家之列，并且呈现出L型社会的典型特征，极少数的人占有绝大部分的社会财富，与此同时，绝大部分的人分享极少分布的社会财富，具体表现为两极分化严重并呈加剧趋势。
1.1.2、“按劳分配”丧失主体地位，按 “土地等资本要素”分配渐成主流
全国总工会2010年4月发布的一个调研显示，我国国民收入分配格局中劳动者报酬占GDP的比重从1997年的55.4%降到了2007年的39.7%,降幅高达15.7个百分点，而企业盈余的占比则从21.2%升至31.29%的高水平。这无疑对我国“按劳分配为主体，多种分配方式并存”的分配制度构成了严重挑战。
据WIND资讯不完全统计，2010年上市的340多只新股中，持股市值上亿元的个人股东高达824位，且主要集中在中小板和创业板上，相当于平均每只新股上市就有2.4位亿万富翁产生。在《2009福布斯中国富豪榜》榜单中，前10位超级富豪中有5人从事房地产投资，其中3人的财富完全来自房地产领域；前40位巨富中，有19人从事房地产投资。“房地产业确实是中国富豪们的主要财富来源，”而在《胡润百富榜》上榜的行业中，房地产超过制造业、金融与投资业，高居第一。（12月28日《南方日报》）《2010中国亿万富豪调查报告》显示：”2010中国各省市亿万富豪排行榜”中广东有323亿万富豪上榜，其中101人涉足房地产；浙江308位亿万富豪上榜，其中105人涉足房地产；江苏有185位亿万富豪上榜， 其中37人涉足房地产。各地上榜的亿万富豪中，除北京之外，无一例外地涉及房地产的最多，累计占总人数的三分之一强。这表明资本市场，尤其是房地产市场已经成了社会财富分配的主要场所，按资本要素与土地要素分配则是该市场的主要特征。
青海省征收教育费附加实施细则
青海省人民政府
青海省征收教育费附加实施细则
1992.10.14
青海省人民政府令第十九号
第一条 根据国务院《征收教育费附加的暂行规定》（以下简称"规定"）和国务院《关于修改〈征收教育费附加的暂行规定〉的决定》，结合我省实际，制定本实施细则。
第二条 凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，除按照《青海省农村牧区征收教育事业费附加实施办法》（青政[[1989]24号文]的规定，缴纳农村牧区教育事业费附加的单位和个人外，都应当依照本细则缴纳教育费附加。
海关对进口产品征收的产品税、增值税，不征收教育费附加。
第三条 教育费附加的计算依据，是纳税人实际缴纳的"三税"税额。
税务机关规定对纳税人已缴纳的"三税"进行退补税的，同时退补教育费附加，但对出口产品退还产品税、增值税的除外。
第四条 依法减免"三税"或由税务机关核准减免"三税"的，同时减免教育费附加。减免期满后，与"三税"同时征收教育费附加。
第五条 教育费附加率为2%，分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳。
对从事生产卷烟和经营烟叶产品的单位，减半征收教育费附加。
除国务院另有规定者外，任何地区、部门不得擅自提高或降低教育费附加率。
第六条 纳税人按照核定的纳税期限，向当地税务机关申报缴纳"三税"时，即视同已申报缴纳教育费附加，由征收"三税"的税务机关核实后，依率计证。
第七条 教育费附加的征收管理，与"三税"的办法相同。
第八条 征收教育费附加的环节和地点，与征收产品税、增值税、营业税的规定一致。由"三税"纳税人所在地的税务机关征收。
依照现行有关规定，除铁道系统、中国人民银行总行、各专业银行总行、保险总公司的教育费附加随同营业税上缴中央财政外，其余单位和个人的教育费附加，均就地上缴地方财政。
按《规定》第八条"地方征收的教育费附加，主要留归当地安排使用，省、自治区、直辖市可根据各地征收教育费附加的实际情况，适当提取一部分数额，用于地区之间的调剂、平衡"的规定精神，属于省级单位（含跨地区经营的单位）缴纳的教育费附加，税务部门就地征收入库后，由各级金库经收处分清级次，及时办理库款报解汇交省金库。省财政厅按季度划拨给省教育厅"教育费附加支出"专户，由省教育厅按年度提出分配方案，经省财政厅同意后，用于全省基础教育的薄弱环节。
对个体商贩及个人在集市上出售商品，教育费附加与"三税"同时征收。
我省教育费附加的起征点为二角。
第九条 各地征收的教育费附加，纳入预算管理，作为教育专项资金，根据"先收后支、列收列支、收支平衡"的原则使用和管理。
各级财政部门将就地缴纳"三税"的单位和个人实际缴纳的教育费附加，按预算级次分季划拨给省、州（地、市）和县。属于省级部分，按本细则第八条办理；属于州（地、市）、县级部分，由财政拨给同级教育行政主管部门，按用款程序支用。
各级教育行政主管部门必须建立、健全教育费附加收支财务，统一核算教育费附加的收支情况。
教育费附加必须专款专用，统筹安排，事先由各级教育行政主管部门提出分配方案，经同级财政部门同意后用于改善中小学教育设施和办学条件，不得用于职工福利和发放奖金，也不得挪用到其他单位或举办其他项目。
各级人民政府要按照国家有关规定，使预算内教育事业费逐步增长，不得因教育费附加纳入预算专项资金管理而抵顶教育事业费拨款。
第十条 各级教育行政主管部门每年年终按财政部制定的《行政事业单位会计制度》，向同级人民政府、上级教育行政主管部门和财政部门报告教育附加的收支情况。
第十一条 各级教育行政主管部门，对已按国务院规定缴纳了教育费附加的单位办的职工子弟中小学校，可酌情返还一部分给所缴单位，作为所办学校经费的补贴。办学单位不得借口缴纳教育费附加而撤并学校或缩小办学规模。
返还的标准及有关问题，由各级教育行政主管部门会同同级财政部门制定返还细则，并报同级人民政府批准后执行。
返还的原则是：根据单位举办职工子弟中小学规模大小及各学段在校生人数；本地区实收教育费附加总额与本地区中、小学在校生人数，分别测算出各学段返还标准；按照缴纳教育费附加单位的隶属关系，由各级教育行政主管部门予以返还。
第十二条 缴费人若不按照税务机关核定的期限缴纳教育费附加费款，除限期追加应缴的教育费附加费款外，应当从税务机关规定缴纳费款的期限届满之次日起到缴款的当日止，每天加收千分之二的滞纳金，对屡催不缴纳者，可通知其开户银行（信用社）扣缴入库。
第十三条 缴费人在缴纳教育费附加上与税务机关发生争议时，必须先按照税务机关的决定缴纳教育费附加及滞纳金。再依照《中华人民共和国税收征收管理法》第五十六条规定申请复议。
第十四条 本细则由青海省教育厅、青海省税务局、青海省财政厅共同解释。
第十五条 本细则自一九九二年十月一日起执行。原《青海省征收教育费附加的暂行规定》（青政[1986]146号）同时废止。
